Leuk pand

Dhr. Bouwgraag van Aannemersbedrijf Bouwgraag had mij gebeld voor een afspraak om eens van gedachten te wisselen. Het bedrijf stond er namelijk slecht voor.

Hij maakte – mede door de recessie – een omzet van 1 miljoen. Hij had zes man eigen personeel in dienst en beschikte over een mooi nieuw bedrijfspand met een goede uitstraling, dat ik met mijn ervaring in het onroerend goed schatte op een waarde van circa 6 à 7 ton.

Een omzet van 1 miljoen en een pandwaarde van 6 à 7 ton. Deze twee getallen zijn de voorbode van een faillissement. Zeker toen ik hoorde dat het pand voor het grootste gedeelte was gefinancierd door een van de grootste banken van Nederland. de bank had dhr. Bouwgraag privé mee laten tekenen voor de hypotheek van het pand. In het gesprek van dhr. Bouwgraag kwam ik dan ook maar tot één conclusie: het bedrijf loopt in het trouwpak, maar staat in de blubber te werken.

Een korte toelichting. Uitgaande van een waarde van 6 à 7 ton zijn de huisvestingskosten (huur en energie) al gauw 50K tot 60K. Op dit moment is het (vrijwel) onmogelijk om deze kosten terug te verdienen met een omzet van 1 miljoen euro. Dit betekent dat het bedrijf een dekking voor deze post van 5% tot 6% moet opnemen in de calculaties. Wereldwonderen daargelaten is dit kansloos.

Mocht dit langzaam maar zeker tot een faillissement leiden, dan is er dus feitelijk geen huurder meer voor het pand en zal de bank zeer snel de nodige maatregelen nemen. Waarbij gedwongen verkoop niet is uit te sluiten. Ik hoef u als lezer niet uit te leggen wat dat allemaal betekent voor u als ondernemer.

Advies aan alle ondernemers: er moet evenwicht zijn tussen de huisvestingskosten en de omzet van het bedrijf. Wellicht denkt u als u het pand nauwelijks gefinancierd heeft via de bank, dat het bij u geen probleem is. Dat klopt in eerste instantie ook wel. Als u het bedrijf echter wilt verkopen, bijvoorbeeld aan uw zoon of aan derden, wordt de marktconforme huisvesting weer actueel en is uw bedrijf door deze normalisatiepost niet rendabel en (wellicht) onverkoopbaar.

Richard olde Hartman is bedrijfsovernamespecialist, specifiek gericht op de bouwsector.