De renovatie van een ‘bloemkoolwijk’ met nauwe straatjes en een basisschool in het midden. Een logistieke uitdaging? Jazeker. Maar BAM Woningbouw bedacht in samenwerking met bouwmaterialenhandel Raab Karcher een uitgekiend logistiek proces. Just in time renoveren is de uitkomst. Er komt geen kraan of vrachtwagen de wijk in.
BAM Woningbouw neemt 76 portiekwoningen in Barendrecht onder handen voor woningbouwvereniging Patrimonium. Dit betreft groot onderhoud in bewoonde situatie van portiekwoningen uit de jaren 70. Hierbij was sprake van vochtdoorslag, optrekkend vocht, lekkages, tocht, houtrot in de kozijnen en slechte geluidsisolatie.
De aannemer kreeg de opdracht om de klachten op te lossen, het wooncomfort te verbeteren, een binnenpakket aan te bieden voor vervanging van keuken, badkamer en toilet en minimaal een labelsprong te maken van F naar C. Uiteindelijk worden de woningen opgeleverd met een label A, door onder andere isolatie van vloer, gevel en dak en vernieuwing van installaties.
Labelstappen
Dat is een flinke verbetering ten opzichte van de oorspronkelijke opdracht. Projectleider Michel Ouwens legt uit: “Er lag een open vraag voor vijf geselecteerde aannemers om met een plan van aanpak te komen op basis van een adviesrapport van Cauberg-Huygen en de ambitie van drie labelstappen. Nou hebben wij zelf EPA-adviseurs in huis en die vonden drie labelstappen niet rendabel. We hebben daarom een plan gepresenteerd voor labelstappen naar C, B en A, met daarbij een onderhoudsplan voor 40 jaar, zodat je kijkt naar de totale kosten over die periode. Daarmee hebben we de opdrachtgever overtuigd.”
Bloemkoolwijk
Logistiek gezien stond BAM voor een uitdaging: omdat het project zich bevindt in een zogenoemde bloemkoolwijk met smalle straatjes en dichte bebouwing en er een basisschool in het midden staat, zou het lastig worden om de bouwmaterialen op de juiste plaats te krijgen, veiligheid te garanderen en overlast te beperken.
Ouwens: “Ik maak voor iedere renovatie die wij doen een wijkanalyse. Dat is namelijk zó belangrijk voor je proces. Hoe zit het met toegangswegen? Hoe kun je aanleveren? We hebben bij dit project vooraf staan posten bij die school. Daarbij zag je dat de hele wijk zowat ontzet wordt op het moment dat de school begint en uitgaat, zo veel auto’s en kinderen kwamen er door die wijk. Dat gebeurt dus vier keer per dag. Hoe ga je in zo’n wijk renoveren?”
Just in time
Dit gegeven, de veiligheid in de wijk en de wens van de huurders voor zo min mogelijk overlast, leidden tot een uitgekiend just in time proces. Just in time wil zeggen dat er geen voorraden materiaal op de bouw worden opgeslagen, maar dat alle materialen precies op tijd worden aangeleverd en meteen worden verwerkt. Een ideaal principe, maar het vergt een strakke organisatie.
Ouwens: “Ik had hier al contact over met Raab Karcher, omdat zij bij een groot nieuwbouwproject van BAM met hun nieuwe LeanWorks-methode bezig waren. Ik heb meteen geroepen dat ik dat bij dit project ook wilde. De vraag was alleen hoe we dat in renovatie konden toepassen. Wat Raab bijvoorbeeld nog niet kon, was afval efficiënt mee retour nemen. Dat wil zeggen: de ruimte aan voorraad in de vrachtwagen na lossen op de bouwplaats weer vullen met het retourafval. En dat wilde ik per se, want dat scheelt weer een vrachtwagen.”
Die oplossing is uiteindelijk gevonden in het zelf bouwen van afvalcontainers met pallets, palletplaten, een stalen frame en big bags. Ook zijn verrijdbare magazijnkarren met big bags ingezet. Op de bouwplaats werd een zeer beperkte milieustraat opgesteld en aan het eind van de dag werden de karren vanaf de werkplek door de medewerkers hiernaartoe gereden. De chauffeur van Raab Karcher nam hiervandaan elke dag het afval weer mee met zijn heftruck naar dezelfde vrachtwagen waarmee hij ook de materialen aanvoert.
Dagelijkse leverplannen
De gehele logistiek is – hoe kan het anders – gebaseerd op een lean planning. “Het hele proces is lean. We zitten met alle co-makers bij elkaar, we brainstormen, maken een planning, doen een proefwoning en stemmen dan weer af voor een definitieve planning. Wij wisten dus per dag exact welke keuken en welke tegels er nodig waren voor een woning. Van daaruit hebben we dagelijkse leverplannen opgesteld voor Raab Karcher. Wat heel goed was van Raab, is dat zij elke dag dezelfde chauffeur stuurden. Het hele project lang. Die kent het proces op een gegeven moment van binnen en buiten.”
Bouwmaterialen in HUB
Raab Karcher verzamelde alle benodigde bouwmaterialen in een zogenoemde HUB (centraal verzamelpunt van de goederenstroom, in dit geval in Waddinxveen) en leverde alles per woning aan. Externe leveranciers als Bruynzeel (keukens) leverden weer steeds twee weken vooraf aan bij de HUB van Raab Karcher. Dat was een goede extra controle die voorkwam dat men op het werk per ongeluk zonder goederen zou zitten. Ouwens: “Want op het moment dat Raab merkt dat die keuken er nog niet is, gaat er meteen een belletje rinkelen.”
De chauffeur van Raab zette zijn vrachtwagen dagelijks aan de rand van de wijk, op ‘de ring’. Van daaruit leverde hij steeds met een heftruck en een kooi op een pallet de materialen aan tot de voordeur van de woning. Gemakkelijk te vinden, omdat Ouwens overal grote borden met de blokken en de huisnummers liet ophangen. Was het materiaal geleverd? Dan werd de vrachtwagen volgeladen met het verzamelde afval en ging dit mee terug naar de HUB in Waddinxveen. Er is door dit proces geen vrachtwagen de wijk in geweest. Volgens Raab Karcher heeft deze aanpak voor 75 procent minder vervoersbewegingen gezorgd in de wijk ten opzichte van traditioneel werken, wat ook weer CO2-uitstoot reduceert.
Beeld: BAM Woningbouw
Dit artikel is verschenen in de Aannemer van oktober 2014. Klik hier voor een (proef)abonnement.
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.