#Bouwplaats

Nu al werken met een oplevertoets

Vooralsnog is een toets bij de oplevering van een woning niet verplicht. En het duurt nog wel even voordat de Wet Kwaliteitsborging maakt dat een bouwer bij oplevering moet aantonen dat het huis ook energetisch en ventilatietechnisch presteert wat is beloofd. Toch werkt een aantal bedrijven in de praktijk al met kwaliteitsborging. Waarom doen ze dat?

Met de koop van een huis sta je als particulier voor de vermoedelijk grootste investering in je leven. “Dan moet het toch de normaalste zaak van de wereld zijn dat je krijgt wat is beloofd”, zegt Erik Schot. “Al te vaak zag ik echter opgeleverde woningen waarbij ik me afvroeg ‘hoe is het mogelijk'”, zegt de partner van PlanGarant.

oplevertoets3
Erik Schot (PlanGarant), FOTO: JOHAN SEIP

Als onafhankelijk deskundige neemt Schot bij tal van nieuwbouwprojecten een kijkje in de keuken, van de allereerste schetsen van de architect tot en met het functioneren van de installaties, de afwatering en de kierdichting in het dak. Schot probeert met zijn bureau in opdracht van woningcorporaties, collectieve particuliere opdrachtgevers maar ook aannemers de risico’s op bouwfouten en faalkosten in een zo’n vroeg mogelijk stadium te verminderen. “Dat is soms een ontwerp van een appartementencomplex waarbij de liftschacht langs de woonkamers loopt. Daarvan weet je dat het vragen is om geluidsklachten. Een ander ontwerp of een dubbele liftschacht biedt dan uitkomst.”

Versnipperd bouwproces

De oorzaken van de omissies zijn bekend, zegt Schot. Het bouwproces is enorm versnipperd geworden door de tientallen onderaannemers en leveranciers. “Iedereen doet zijn eigen ding. Niemand heeft het overzicht, zoals ‘de oude baas’ die vroeger gerust een verkeerd gemetseld muurtje omhaalde en ‘overnieuw’ zei tegen de metselaar.”

Daar komt bij dat iedereen de verantwoordelijkheid doorschuift, niemand tijd heeft omdat alles snel moet. Schot: “‘Zou jij het thuis ook zo doen’, vraag ik wel eens aan een timmerman. Hoewel de faalkosten in de bouw in Nederland wel tientallen miljoenen per jaar bedragen, is er vreemd genoeg geen aannemer die bijhoudt hoe vaak ze medewerkers moeten terugsturen naar een bouw omdat zich gebreken aandienen.”

‘Geest uit de fles’

In zijn promotie-onderzoek schat Marcel Noordhuis, bedrijfskundige van Nyenrode Business Universiteit dat maar liefst twintig procent van alle kosten bij ontwikkeling, bouw en onderhoud van vastgoed faalkosten zijn. Toch denkt Schot dat de beoogde ‘mindset’ in de bouwbranche naar een gewaarborgde bouwkwaliteit in de lucht hangt. “De geest is uit de fles en dat komt door de factor energie. De trend tot steeds energiezuiniger woningen, zoals zeer energiezuinige nieuwbouw (ZEN), bijna energieneutrale gebouwen (BENG) en nul-op-de-meterwoningen (NOM) maken dat bouwers echt moeten gaan bewijzen dat ze hebben gebouwd wat de consument heeft besteld. Die krijgt immers in de vorm van de energierekening het bewijs in handen of de vooraf voorgeschotelde netto-maandlasten wel kloppen. Het individuele gedrag zoals douchetijd en elektriciteitsverbruik worden steeds meer gemonitord met slimme meters. Is de rekening structureel te hoog, dan is er iets grondig mis gegaan in het bouwproces. Door ketensamenwerking kunnen betere prestaties worden gerealiseerd op tijd, kosten en kwaliteit.”

ERA Contour

Bouwbedrijf ERA Contour in Zoetermeer werkt al sinds 2014 met kwaliteitsborging. Vier projecten heeft Marco Kranenburg onder de hamer, waarvan het recent opgeleverde nieuwbouwproject van dertig woningen in Lieverley in Den Haag de eerste was. “We hebben intussen ons hele kwaliteitsproces aangepast aan de maatstaven van de verbeterde kwaliteitsborging”, zegt Kranenburg. “Vroeg of laat wordt hiervoor toch de Wet Kwaliteitsborging aangenomen die nu in de maak is.”

oplevertoets2
FOTO: ERA CONTOUR

Vooraf wordt bij de vergunningsaanvraag al een risico-analyse uitgevoerd, waarbij ERA Contour de risico’s op bouwfysische onvolkomenheden probeert te verminderen. Dat doet het bedrijf door de bouwkundige samenhang en de installaties te beoordelen. Ook als de vergunning is verleend en de bouw kan starten is er een kwaliteitscontroleur van ERA Contour betrokken om het kwaliteitsplan van A tot Z te volgen. “Daarbij maken we gebruik van het softwarepakket HomeDNA, waarin per stap in proces wordt aangegeven wanneer er een controlemoment plaatsvindt”, vertelt Kranenburg. ”Samen met deze softwareontwikkelaar hebben we een online woningdossier ontwikkeld waarbij de relevante kwaliteit ook voor de consument aan het eind inzichtelijk wordt gemaakt. De controleur controleert of het gebouwde onderdeel voldoet aan de uitgangspunten en het bouwbesluit. Om bijvoorbeeld aan te tonen dat de juiste isolatie is toegepast wordt de afleverbon van de isolatie in het online woningdossier vastgelegd om hiermee bewijslast aan te leveren van de gemaakte kwaliteit.”

Wennen

Na enig oefenen, gaat het nu, anderhalf jaar later, best aardig, vindt Kranenburg. “De markt kent het nog niet, metselaars en installateurs moeten er aan wennen, maar ook voor hen is het belangrijk om te investeren in het aantonen van kwaliteit.” Ook de eigen organisatie moest wennen aan de veranderingen in het bouwproces.

Duurder is de borging van bouwkwaliteit wel. “Ik schat 7000 tot 8000 euro aan extra manuren en een soortgelijk bedrag om het project te certificeren, in ons geval bij SWK”, vertelt Kranenburg. Gemeente Rotterdam geeft binnen dit experiment een korting van 30 procent op de leges voor de bouwvergunning. In het geval van Lieverley in Den Haag gebeurt dit nog niet. Kranenburg: “Dat is jammer. Als gemeente heb je ook baat bij deze oefening waarmee je je voorbereidt op de toekomst.”

Uiteraard zijn er ook voordelen te verwachten van meer tevreden klanten en opdrachtgevers. “We gaan het vermoedelijk terugzien in een vermindering van de serviceklachten in de onderhouds- en garantieperiode en vooral ook in substantieel lagere faalkosten”, denkt Marco Kranenburg.

‘Aannemers leren direct’

Ook Jaap Neeleman van adviesbureau DWA heeft intussen bij veel bouwprojecten de woningprestaties bekeken en gemeten. “Het leuke is dat aannemers er direct van leren”, constateert hij. Toen uit metingen bleek dat de luchtdichtheid van het dak nogal tegenviel, zag hij in een volgend project dat het dak veel minder luchtlekken vertoonde.

DWA constateert voorzichtig dat kwaliteitsborging een beetje ‘hip’ begint te worden. Hij hoopt echter dat de bouwers er niet louter mee aan de slag gaan omdat de overheid het gaat opleggen en er een wet voor in de maak is. “De mentaliteit in de markt moet intrinsiek veranderen”, vindt Neeleman. “Bouwers moeten weten waar zij mee bezig zijn en het alleen goed willen doen. Anders ontstaat er een bureaucratisch systeem dat schijnzekerheid oplevert”, aldus Neeleman. “Dus dat er bijvoorbeeld de op zichzelf fraaie luchtdichtheid Qv10 van 0,3 dm3/s*m2 wordt bereikt, maar men tegelijk accepteert dat luchtdichte voorzieningen bij kozijn- en dakaansluitingen slechts deels functioneren.”

Kortom, de instelling van de bouwsector moet fundamenteel veranderen, en wel in de hele keten van de kleinste onderaannemer tot en met bouwer die er bijna het hele project aanwezig is. Neeleman: “De aannemer moet samen met alle partners de kwaliteitsborging gedurende de gehele bouw op orde hebben. Kwaliteitsborging is de thermometer in je bouwproces. Mensen op de bouw moeten ophouden met wegkijken.”

Erik Schot van PlanGarant is het daarmee eens. De bouwbranche komt er wel, maar moet van ver komen. “De bouw loopt ongeveer tachtig jaar achter op bijvoorbeeld de autobranche als het gaat om het borgen van het productieproces. ‘Sjoemelsoftware’ zeg je? Waren we maar zover! Over tien jaar heeft elke aannemer en elke schakel in de bouwkolom zijn bedrijfsproces op orde.”


Vastleggen in dossier

De methoden om de kwaliteit van het bouwproces te waarborgen lopen uiteen, maar het komt er in alle varianten op neer dat de uitvoerder en borger gaandeweg het bouwproces cruciale momenten vastleggen in een dossier. Dat zijn meestal foto’s, eventueel gedocumenteerd met de pakbonnen of stickers van de gebruikte bouwmaterialen. Een belangrijk moment is het aanbrengen van het isolatiemateriaal op de bouwschil. Niet-aansluitende lagen of isolatie van onvoldoende dikte kunnen immers voor koudebruggen zorgen of voor ‘valse spouw’. Forse vermindering van isolatie is het gevolg. Een ander voor de hand liggend ‘fotomoment’ is als de gevel dicht gaat en het dak wordt geplaatst. Ook het aanbrengen van de leidingen en dekvloeren en het plaatsen van de installaties zijn cruciale momenten. Niet zelden is immers in een latere fase niet meer te zien of de voorzieningen inderdaad volgens de vooraf afgesproken specificaties zijn aangebracht.

Met software als van ED Controls, HomeDNA, Snagstream en BIM to field zijn de fotomomenten goed vast te leggen, en in geval van een afwijking, direct per mail naar de betreffende medewerker of onderaannemer te sturen. De systemen zijn bovendien vrijwel allemaal goed te koppelen aan de verplichte registratie die vanwege arbo- en veiligheidseisen al vereist is. Nog mooier is dat ze kunnen worden geïntegreerd met de software van het ontwerpproces en het bouwproces zelf.


 

2 reacties op “Nu al werken met een oplevertoets

  1. Krijg de indruk van dit artikel dat de hele aannemerij toe is aan de hulp van de heer Schot. M.i. is de laatste jaren een grote inhaalslag in kwaliteit gemaakt door projecten lean en met bim uit te voeren. Hierdoor worden
    alle betrokken partijen bewust en worden de meeste faalkosten voorkomen. Ik lees in het artikel niets over deze aanpak.

Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Met deze wekelijkse nieuwsbrief blijf je op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de bouw.