De woningbouwproductie blijft achter, terwijl de bestaande stad onbenut potentieel herbergt. Op vakbeurs Renovatie & Transformatie 2026 gingen Peter de Winter (Bouwwereld), Anne van Summeren (Platform31) en Stijn Heesbeen (KAW Architecten) in gesprek over wat optoppen en splitsen in de praktijk vermogen en waarom opschaling nog uitblijft.
Hoe groot is de verborgen capaciteit in de bestaande voorraad eigenlijk?
Stijn Heesbeen: “Enorm. Wij hebben vijftig jaar KAW-projecten gekoppeld aan data-analyses om de kansrijkheid te extrapoleren over heel Nederland. Alleen al in het naoorlogse corporatiebezit zit een verborgen potentie van 800.000 woningen. En dan hebben we het nog niet eens over garageboxen; als je die allemaal zou omzetten, heb je ruimte voor 60.000 extra woningen.”
Anne van Summeren: “Eind 2024 hebben we bij Platform31 een rapport gemaakt specifiek gericht op corporaties. Zij zien zelf ook die kansen in beter benutten, om precies de redenen die Stijn noemt. Waardoor die aantallen ook realistischer worden. Bovendien: gemiddeld gebruikt een Nederlander 53 m² woonruimte per persoon. In buurlanden ligt dat significant lager. We wonen simpelweg te ruim.”
Jullie maken onderscheid tussen hard en zacht splitsen. Waar zit het verschil en waar ligt de potentie?
Anne: “Zacht splitsen is het creëren van meerdere woonruimtes zonder fysieke aanpassingen. Denk aan kamer- of friendscontracten, hospitaverhuur. Harde splitsing is een tweede huisnummer toevoegen: je maakt van één woning twee zelfstandige woningen. De potentie zit in beide. Bij zacht splitsen heb je relatief weinig nodig om snel meters te maken. Ongeveer 70% van de woningen wordt nu aan eengezinshuishoudens toegewezen. Daar zit ruimte.”
Optoppen en splitsen worden vaak als gebouwopgave benaderd. Wat verandert er als je vanuit de wijk redeneert?
Stijn: “Als je sec vanuit het gebouw begint, loop je meteen vast in beleidsopgaves, zoals extra parkeren, verharding en groencompensatie. Draai je het om en begin je vanuit de wijk, dan kun je die opgaves een plek geven in de wijkontwikkeling. Dan voeg je niet alleen woningen toe, maar doe je het ook kwalitatief goed.”
Anne: “En je kunt dan ook bewust sturen op sociale mix. Welke bewoners zijn wenselijk in die wijk? Welke doelgroepen ontbreken? Met optoppen en splitsen kun je de opbouw van een buurt actief beïnvloeden. Een gezonde mix vergroot de veerkracht van een wijk.”
Waar gaat het in de praktijk het vaakst mis?
Stijn: “Besluitvorming. Veel potentieel zit in panden met gedeeld eigenaarschap: VvE-constructies. Dat zijn complexe trajecten. Daarboven op komt de klassieke ‘nee-tenzij’-houding bij gemeenten.”
Anne: “De condities moeten beter. Technisch kunnen we het. Maar we moeten het ook allemaal willen; corporaties, gemeenten, bewoners. We zitten nog te veel in de reflex van ‘nee, tenzij’. Terwijl de opgave vraagt om ‘ja, tenzij’. Vooruitstrevende gemeenten maken die switch al. Ze voeren geen generiek beleid, maar kijken per wijk: hier kan het, hier is het zelfs nodig, hier niet.”
De businesscase van splitsen staat onder druk. Een grondgebonden woning splitsen kost al snel 200.000 tot 225.000 euro. Zo’n investering kun je toch niet rechtvaardigen?
Stijn: “Plat gezien kun je die investering nooit rechtlullen. Maar als je het koppelt aan verduurzaming, dan verandert de rekening. Als je toch het dak moet vernieuwen, is optoppen ineens een heel andere businesscase. Je ziet dat nu ook bij VvE’s: de opbrengst van de extra verdieping financiert de verduurzaming van de schil.”
Anne: “Precies. En de baten zitten breder: minder zorgvraag, een sterkere wijkstructuur, een hogere leefbaarheid. Die baten landen bij de gemeente. Dus die heeft een reëel belang om mee te investeren.”
Wat is het echte verschil tussen een pilotproject en een schaalbare aanpak?
Stijn: “De schaalbaarheid zit niet in één standaard woonproduct. Die zit in de manier waarop een stad aan zichzelf werkt; samen met wijkpartners uit het sociale domein én de woningcorporatie. In Roosendaal werken we in een sociaaleconomisch kwetsbare buurt waar gemeente en corporatie hun agenda’s op elkaar afstemmen. Dat levert ingrepen op die een buurt écht optillen. Over vijf jaar staan daar blije bewoners.”
Anne: “En koppel het aan verduurzaming. Corporaties hebben een enorme verduurzamingsslag voor de boeg. Als je die samenvoegt met optoppen, betaalt het ene het andere. Dat is waar de businesscase in balans komt.”
Wie moet het voortouw nemen: de overheid, de woningcorporatie of de markt?
Stijn: “De lokale overheid, met structurele ondersteuning vanuit Den Haag. De baten van verdichting landen bij de gemeente door minder zorgvraag en sterkere wijken. Dus zij hebben het directe belang.”
Anne: “Corporaties moeten ook meer met elkaar in gesprek gaan door successen te delen en aanpakken te standaardiseren. En een gestandaardiseerd aanbod voor hospitawoningen of woningdelen helpt om snel meters te maken. Niet één pot nat, maar een rijke variatie binnen een schaalbaar concept.”
