Wat alle aannemers, klusbedrijven en zzp’ers moeten weten over de Wet kwaliteitsborging

De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is een game changer voor de bouw. Voor aannemers van groot tot klein. En ook klusbedrijven en zzp’ers krijgen er mee te maken, want óók hun werkzaamheden vallen binnen de wettelijke definitie van aanneming van werk. 

De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen treedt naar verwachting op 1 januari 2022 in werking. De nieuwe bouwwet introduceert een publiek-privaat systeem waarbij private partijen in de bouw voor meer bouwkwaliteit zorgen. Kwaliteitsborgers houden als private toetsers toezicht op de bouw. De gemeente doet als bevoegd gezag een stapje terug, maar blijft verantwoordelijk voor de handhaving.

In de berichtgeving over de wet gaat het vaak over het publieke deel van het nieuwe stelsel, waarbij een kwaliteitsborger in plaats van de gemeente toetst of het bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit. Aannemers, klusbedrijven en zzp’ers die vooral in het kleinere renovatie- en onderhoudswerk zitten en vergunningvrij bouwen, krijgen niet zo snel te maken met een kwaliteitsborger die hun werk controleert.

Maar met een ander aspect van de wet krijgt iedere bouwende partij te maken. Door het aanpassen van de regeling van aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek (BW) krijgen opdrachtgevers een sterkere positie ten opzichte van aannemers. Dit is wat je moet weten over deze aanpassing.

Wat valt onder aanneming van werk?

Volgens de wet is aanneming van werk de overeenkomst tussen opdrachtgever en opdrachtnemer voor het tot stand brengen en opleveren van een werk van stoffelijke aard, buiten dienstbetrekking, en tegen een door de opdrachtgever te bepalen prijs in geld. De wet geeft geen aparte definitie van aanneming van bouwwerken. Het bouwrecht heeft zich in de loop van de tijd zelfstandig ontwikkeld met een uitgebreid stelsel van algemene bouwvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld de UAV 2012 en de AVA 2013, met regels voor het bouwen van bouwwerken.

Een zzp’er in de bouw of een klusbedrijf is toch geen aannemer?

Volgens de wettelijke definitie van aanneming van werk wel. Een schilder is ook een opdrachtnemer die op basis van een overeenkomst met zijn opdrachtgever een werk van stoffelijke aard tot stand brengt, buiten dienstbetrekking, en tegen een door zijn opdrachtgever te bepalen prijs in geld. Net als een stukadoor, een metselaar, een timmerman, een vloerenlegger en andere zzp’ers in de bouw.

De wet maakt geen onderscheid tussen zzp’ers in de bouw, klusbedrijven of professionele aannemers. De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) en de aangepaste regeling van aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek gelden daarmee ook voor hen. De rechtbank Overijssel oordeelde vorig jaar dat van een klussenbedrijf dezelfde kwaliteit mag worden verwacht als van een aannemersbedrijf.

Hoe voldoe ik aan de wet en lever ik meer bouwkwaliteit?

Aannemers moeten zorgen voor meer bouwkwaliteit. Zij worden eerder aansprakelijk voor verborgen gebreken na oplevering en voor het niet voldoen aan hun wettelijke waarschuwingsplicht. Ook moeten aannemers hun opdrachtgevers beter informeren over hun financiële situatie en over de bouwkwaliteit die ze leveren.

Aanscherping waarschuwingsplicht aannemer

De wettelijke waarschuwingsplicht in artikel 7:754 BW wordt aangescherpt. De aannemer moet zijn klant voortaan schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk waarschuwen en op tijd wijzen op voor fouten in het ontwerp, de opdracht en tekeningen afkomstig van de opdrachtgever. Bij consumenten is dat dwingend recht. Bij professionele opdrachtgevers niet. Dwingend betekent dat je bij particuliere opdrachtgevers niet van deze regeling mag afwijken.

Verplicht opleverdossier

Een aannemer wordt verplicht om zijn opdrachtgever bij de oplevering een opleverdossier te geven dat een volledig inzicht geeft in de nakoming van de overeenkomst en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden.

Het artikel is van regelend recht. Je mag in overeenkomsten met klanten van dit artikel afwijken. Ook bij particuliere klanten. Je mag bijvoorbeeld afspreken dat je geen of alleen een beperkt opleverdossier aanlevert. Dat moet je dan wel afspreken. Doe je dat niet, dan geldt de wet en ben je verplicht om een opleverdossier aan te leveren dat voldoet aan de wettelijke vereisten van het nieuwe artikel 7:757a BW.

Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken na oplevering

Volgens het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW wordt de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Bijvoorbeeld als het gaat om een ontwerpfout van opdrachtgever. Het risico en de bewijslast liggen bij de aannemer. Hij moet aantonen dat het gebrek er op het moment van oplevering niet was. 

De wetgever ziet het proces-verbaal van oplevering als bewijs van zichtbaarheid van een gebrek. Het artikel is van dwingend recht voor consumenten en van regelend recht voor zakelijke opdrachtgevers.

Informatieplicht verzekering of financiële zekerheid

Op grond van het nieuwe artikel 7:765a BW ben je als aannemer verplicht om je klant – schriftelijk, duidelijk en begrijpelijk – te informeren óf, en zo ja, je bent beschermd tegen het risico dat je je verplichtingen tijdens de bouw niet meer kan nakomen. Bijvoorbeeld bij faillissement of bij gebreken na oplevering.

Je moet duidelijk maken hoe het voldoen aan de aannemingsovereenkomst en de eventuele aansprakelijkheid voor gebreken is gedekt door een verzekering of een andere vorm van financiële zekerheid, zoals een bankgarantie. Deze informatie ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en het verzekerde bedrag.

Kun je geen financiële zekerheid kan verstrekken of beschik je niet over een verzekering tegen faillissement of verborgen gebreken, dan moet je dat ook vooraf ondubbelzinnig en schriftelijk meedelen aan je klant, zodat hij vooraf weet waar hij aan toe is. Dit artikel is van dwingend recht.

Informatieplicht particuliere opdrachtgever 5%-regel

Particuliere opdrachtgevers mogen met het oog op de oplevering hun betalingsverplichting opschorten en maximaal 5% van de laatste termijn(en) van de aanneemsom bij de notaris in depot storten. Het nieuwe artikel 7:768 lid 2 BW stelt extra eisen aan deze regeling en het mogen vrijgeven van deze 5%. De aannemer krijgt daarbij een actieve rol. De notaris mag het depot pas uitbetalen nadat de aannemer hem uiterlijk 2 maanden na de oplevering schriftelijk heeft bevestigd dat hij zijn opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht tot inhouding van 5% van de aanneemsom én de opdrachtgever niet heeft aangegeven het depot te willen aanhouden. Dit artikel is van dwingend recht.

Overgangsrecht

Het overgangsrecht regelt de overgang van de bestaande wettelijke regeling van aanneming van werk naar de nieuwe regeling. Volgens het overgangsrecht gelden de nieuwe regels met betrekking tot de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken, de financiële informatieplicht en de 5%-regel niet voor bestaande aannemingsovereenkomsten van vóór de inwerkingtreding van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen.

Vanaf de inwerkingtreding van de Wkb gelden de nieuwe regels met betrekking tot de waarschuwingsplicht en het verplichte opleverdossier wèl voor bestaande aannemingsovereenkomsten. Dat betekent dat je als aannemer vanaf dat moment verplicht bent om te voldoen aan de aangescherpte waarschuwingsplicht en om een opleverdossier aan te leveren.

Waar let ik op?

Bereid je goed voor op de gevolgen van de Wkb. Houdt nu al rekening met de Wkb in je offertes, je aannemingsovereenkomsten en bij de inrichting van het bouw- en opleverproces. Zorg voor een overzichtelijke projectadministratie.

Ottilie Laan is advocaat bouw- en vastgoedrecht bij Bavelaar advocaten in Amsterdam en sinds 2000 werkzaam als advocaat en bedrijfsjurist. Zij helpt opdrachtgevers met het maken van duidelijke afspraken en heldere communicatie tussen partijen in bouwprojecten.