Aannemer 5 – 2022 – pag. 55

De opstap van het appartement naar het balkon zal nihil
zijn, circa 20 tot 30 mm opstap vanwege de onderdorpel van
het kozijn.
Dit is een van de afspraken die koper en bouwer
overeenkomen. Meerkosten in totaal ruim 37.000 euro, voor
onder meer superdunne isolatie onder het dakterras, het
verhogen van de dekvloer in het appartement en het aan-
passen van de trap hierop.

Vakrichtlijn
Nog voor de oplevering laat de koper BDA Dak- en Gevelad-
vies het terrasdak inspecteren. Conclusie: de aansluiting bij
de opstanden onder de aluminium kozijnen is onvoldoende
waterdicht en niet uitgevoerd volgens de Vakrichtlijn Geslo-
ten Dakbedekkingssystemen
. De opstandhoogte is maximaal
25 mm. Aanpassing van het detail is nodig ter voorkoming
van lekkages en gevolgschade, stelt BDA vast. De Vakrichtlijn
gaat uit van minimaal 120 mm.
De koper stelt daarop dat het appartement niet voldoet aan
de eisen van goed en deugdelijk werk en maakt er een zaak
van. Eis: nakoming van de aannemingsovereenkomst of – als
dat niet gaat – een schadevergoeding van 100.000 euro. De
aannemer stelt dat hij heeft voldaan aan de opdracht en goed
en deugdelijk werk heeft geleverd. Hij eist op zijn beurt dat
onbetaalde facturen worden betaald. De sleutel is bij opleve-
ring van het appartement overhandigd aan de notaris. De uit-
voering van de pui en het terras is als opleverpunt gemeld.

‘Hoogst haalbare’
Het punt voor de koper is: er zijn geen afspraken gemaakt
over de opstap aan de buitenzijde. De koper had dus mogen
verwachten dat dit ongewijzigd, met voldoende hoogte zou
worden uitgevoerd.
De aannemer stelt dat het laten zakken van de pui om een
opstap van maximaal 3 cm van binnen naar buiten toe te

creëren, automatisch tot gevolg heeft dat het buitenpakket
mee zakt. Daarom is het niveau van het terrasdak zoveel
mogelijk naar beneden gebracht met onder meer de dunne-
re isolatie. Een grotere dakopstand was niet mogelijk, dit is
het hoogst haalbare, bij gelijkblijvende constructievloer, is
zijn stelling.
En: hij garandeert het werk. Afschot zorgt hierbij volgens de
aannemer voor een goede afvoer en een groot overstek
boven het terras voor extra beschutting tegen regen.

Risico op inwatering
De arbiter gaat hierin niet mee. Hij heeft geconstateerd dat
er nauwelijks afschot is gecreëerd. Dat was constructief ook
niet meer mogelijk, blijkt uit de tekening en de toelichting
tijdens de zitting. Ook zijn er foto’s die laten zien dat er
water tegen de pui kan staan. Bij veel regen is er dus een
reëel risico op inwatering.
Dat de uitvoering zoals die is het hoogst haalbare was, volgt
de arbiter ook niet. De aannemer heeft zélf een druklaag op
afschot aangeboden. De arbiter vermoedt dat de aannemer
de vloer in het appartement minder omhoog heeft gebracht
dan overeengekomen. De bouwer geeft toe dat de afgespro-
ken langere trap niet is geplaatst (die is per ongeluk een ver-
dieping lager terechtgekomen).
Bovendien, stelt de arbiter, had de bouwer – als dit het
maximaal haalbare was – moeten waarschuwen. Garantie
geven ontslaat hem daarbij niet van de plicht om te voldoen
aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

Oordeel
Het aanpassen van het detail: dat gaat niet meer. Verder ver-
lagen van het dakterras leidt tot een dak dat niet voldoet
aan de isolatie-eisen; verhogen van de vloer leidt tot te wei-
nig vrije hoogte in het appartement. Het wordt dus een
schadevergoeding, die – met alle facturen verrekend – op
66.859,43 euro uitkomt. Daarbij komen ook de proceskosten
van 10.215,12 euro. De koper krijgt de aanvraagkosten à 380
euro terug.

Onmin over dakopstand
Een lage opstap vanuit het appartement naar het dakterras, zodat
de bewoner met een rolstoel naar buiten kan. Dat is wat deze met
de aannemer afspreekt als meerwerkoptie. Dat de dakopstand aan
de buitenzijde ook laag is uitgevoerd, was dan weer niet de
bedoeling. Voldoet dit aan de eisen van goed en deugdelijk werk?

Het hoogst haalbare?
Dat volgt de arbiter niet

55nr. 5 – September 2022 Aannemer

54-55_arbitrage.indd 55 25-08-2022 16:41

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Met deze wekelijkse nieuwsbrief blijf je op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de bouw.