Aannemer 6 – 2020 – pag. 47

De afzonderlijke leden van een Vereniging van Eigenaren slui-
ten met een aannemer een overeenkomst voor de transfor-
matie van een kantoorgebouw tot appartementencomplex.
Amper twee jaar later is de metamorfose een feit. Maar niet
iedereen is blij met het resultaat. Heikel punt: de ruimte tus-
sen de nieuw toegevoegde balkons en de buitengevel. Een
gapend gat van ongeveer vijf centimeter, aldus de VvE.
Genoeg om regenwater, schoonmaakwater van het ramen
wassen en harde/scherpe voorwerpen door te laten. Zaken
die voor overlast en gevaar kunnen zorgen bij de apparte-
menten van de onderburen.

eisenpakket
Om de stap naar buiten te vergemakkelijken, hebben de
leden de ruimte tussen hun balkons en de gevel bij de bal-
kondeuren afgedekt met maatwerk traanplaten. De kosten
daarvan à 7.701,65 euro moet de aannemer vergoeden. Daar-
naast moet aan alle zijden van de balkons een deugdelijke
waterafvoer op afschot worden aangebracht. Zodanig dat het
gehele oppervlak van de balkons een waterafvoerend vlak is.
Het water moet worden opgevangen en gestructureerd wor-
den afgevoerd.
De benodigde aanpassingen moeten door een andere aanne-
mer worden gedaan, want in de huidige hebben zij hun ver-
trouwen verloren. Een aanvullende schadevergoeding maakt
het eisenpakket compleet. Een bedrag van 15.000 euro.

best haalbare
De aannemer staat vierkant achter zijn werk en twijfelt geen
moment aan zijn kunnen. Dat het ondeugdelijk zou zijn, gaat
er bij hem niet in. De toestand en de vormgeving van de
bestaande buitengevel van het gebouw waren voor de vak-
man een vaststaand gegeven. Het was daardoor niet mogelijk

om de balkons direct op die gevel aan te laten sluiten. Zoals
hij het nu heeft gedaan, was het best haalbare. En over hoe-
veel centimeter gaat het nou helemaal? Bovendien vermeldt
het Bouwbesluit niets over de aansluiting van een balkon op
een buitengevel. Nee, hij is geenszins van plan om de eisen
van de VvE in te willigen.

Feitencheck
Dat is het moment waarop de arbiter ten tonele verschijnt.
Hij overziet allereerst de feiten. Bij een transformatie van een
bestaand gebouw heb je als aannemer dikwijls te maken met
oude en nieuwe aspecten. In dit geval zijn de balkons nieuw
en volgens de technische omschrijving uitgevoerd in een
staalconstructie met daarop sandwich vloerpanelen. De
naden ertussen zijn afgekit. De op afschot liggende balkons
zijn aan de voorzijde voorzien van gootjes, aangesloten op de
hemelwaterafvoer. Er zit inderdaad ruimte tussen de balkons
en de buitengevel, circa vijf centimeter. Bij de deurkozijnen
zijn deze ruimtes afgedekt met traanplaat.

Oordeel
Van ondeugdelijk werk is bij deze transformatie volgens de
arbiter geen sprake. De balkons zelf zijn (water)dicht en vol-
doende waterafvoerend. Dat dit laatste anders zou zijn, is
niet gebleken. Ja, water en/of kleine voorwerpen kunnen via
de ruimte tussen de balkons en de buitengevel op het onder-
liggende balkon terechtkomen. Maar die overlast is minimaal.
Daar kan geen stempel ‘ondeugdelijk werk’ op worden
gedrukt. De ruimte tussen de balkons en de gevel is aan-
vaardbaar, zeker ook omdat het Bouwbesluit hier niets over
voorschrijft.

Kostenplaatje
De Vereniging van Eigenaren heeft het mis. Voor de volle
honderd procent. Maar omdat het hier om een garantiege-
schil gaat, hoeven de leden niet het hele bedrag aan proces-
kosten te betalen. Slechts 370 euro (de aanvraagkosten) van
de 5.419,29 euro. De door hen gevorderde tegemoetkoming in
de kosten van rechtsbijstand wordt afgewezen.

Bij de transformatie van een kantoorgebouw tot appartementen­
complex is ruimte ontstaan tussen de balkons en de buitengevel.
Een gevaarlijk gapend gat, aldus de VvE. Een verwaarloosbare vijf
centimeter, aldus de aannemer. De arbiter oordeelt.

‘Het Bouwbesluit vermeldt niets
over de aansluiting van een
balkon op een buitengevel’

47nr. 6 – Oktober 2020 Aannemer

46-47_arbitrage.indd 47 25-09-20 14:20