#Uitvoering

Lekkend dak appartementengebouw onderwerp van geschil

Een Vereniging van Eigenaren verwijt een aannemer lekkage aan het schuine dakdeel van een appartementengebouw. De vakman zelf heeft zijn buik vol van alle herstelwerkzaamheden, voor een gebrek dat niet eens op tijd is gemeld.

De VvE – waarvan elk lid afzonderlijk een overeenkomst met de aannemer heeft gesloten voor realisatie van een appartement – heeft voor het eerst op 1 augustus 2007 melding gemaakt van lekkage aan het dak. Vervolgens is de aannemer komen kijken en heeft op ongeveer een meter vanaf een balkondeur een plasje water geconstateerd. Omdat leksporen ontbreken, wordt verder geen onderzoek verricht. Partijen wachten daarvoor een eventuele toekomstige lekkage af. Die komt er. De eerstvolgende melding dateert van 19 mei 2010.

Uit het deskundigenrapport blijkt dat de lekkages enerzijds optreden na een koude- of vorstperiode bij invallende dooi. Dit duidt op hetzij bovenmatige inwendige condensatie, dan wel condensatie tegen de onderzijde van de dakpannen als gevolg van stijging van warme, vochtige binnenlucht via niet stromingsdichte naden tussen de dakelementen. Het dooiwater komt via niet waterdicht sluitende folie naar binnen. Anderzijds ontstaan de lekkages tijdens (forse) regenval met winddruk, waarbij water onder de pannen wordt gestuwd. Dat water komt eveneens via niet waterdicht sluitende folie c.q. een niet waterdicht onderdakmembraan naar binnen.

De arbiter concludeert dat de folie/het onderdakmembraan in elk geval ten tijde van de eerste melding in 2007 gebrekkig was. Het plasje water kan daar niet anders dan een gevolg van zijn geweest. Hoewel condensatie geen aanleiding kan zijn voor het toetreden van water, is stuwing van hemelwater onder de dakpannen dat wel. Hierdoor is het gebrek zichtbaar geworden. Het water kan zo al enige tijd eerder zijn toegetreden.

Hoewel de aannemer de arbiter anders wil doen laten geloven, heeft de VvE het gebrek wel degelijk op tijd – binnen de garantietermijn van zes jaar – bij de vakman gemeld. De oplevering van de algemene delen heeft immers op 11 oktober 2001 plaatsgevonden. De garantietermijn gaat in drie maanden na oplevering – per 11 januari 2002 – en eindigt op 11 januari 2008. De overige gemelde lekkages (in 2010, 2012, 2013 en januari 2014) vinden hun oorzaak eveneens in de gebrekkige folie. Ofwel, de door de aannemer verrichte herstelwerkzaamheden waren ontoereikend, aldus de arbiter.

Hij veroordeelt de aannemer tot herstel, binnen een termijn van drie maanden. Alle arbitragekosten, een bedrag van 7.454,06 euro, komen voor zijn rekening.

Bewerkt naar het desbetreffende verslag van de Raad van Arbitrage

Geschilnummer 80.639

Tekening: Pennestreek/Tony Tati

Dit artikel verscheen in juni 2014 in het blad Aannemer. Klik hier voor een (proef)abonnement.

Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.

Deze site gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Met deze wekelijkse nieuwsbrief blijf je op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de bouw.