Afzinkkelder-arrest: meer risico voor aannemers dan gedacht

Bouwen is risicovol en fouten kunnen grote gevolgen hebben. Maar ook zonder fouten en met een zorgvuldige voorbereiding kan een aannemer tóch aansprakelijk zijn. Begin 2024 wees de Hoge Raad het Afzinkkelder-arrest. Dit arrest – en de eerste rechterlijke uitspraken die erop volgenden – omvat een belangrijke boodschap voor de dagelijkse bouwpraktijk en iedereen die te maken heeft met risicovolle bouwwerkzaamheden, zoals funderings-, graaf- en sloopwerkzaamheden. Advocaat Maikel Exterkate staat stil bij de wijze waarop aannemers hebben gewerkt en tóch aansprakelijk werden geacht. Hoe kunnen aannemers zich hiertegen wapenen?

Wat speelde er in het Afzinkkelder-arrest?

In het afzinkkelder-arrest speelde het volgende. Bij het plaatsen van een zogeheten afzinkkelder ontstond een scheur in de kelderwand. Later springt een winkelruit en gaat de scheurvorming verder. De gemeente heeft spoedeisende bestuursdwang toegepast, een bouwstop opgelegd en het naastgelegen pand laten ontruimen en verzegeld. De bouw mocht weer verder gaan, nadat de aannemer in overleg met de gemeente bepaalde maatregelen had getroffen. Na afronden van de werkzaamheden bleek dat het naastgelegen pand verder was verzakt. De buren stelden de aannemer aansprakelijk voor de geleden schade.

De rechtbank en het hof wezen de vorderingen van de buren af. Volgens het hof heeft de aannemer de werkzaamheden zorgvuldig voorbereid en uitgevoerd en is niet aansprakelijk. De gekozen methode voor het plaatsen van de kelder was niet onjuist of onveilig. De aannemer heeft volgens het door hem opgestelde bouwveiligheids- en monitoringsplan gewerkt. Op het moment dat signaal- en actiewaardes werden overschreden en zich een calamiteit voordeed, kwam de aannemer in actie, voerde overleg en beoordeelde of aanpassing van de werkwijze noodzakelijk was.

De Hoge Raad oordeelde anders. Uit onder meer het bouwveiligheidsplan bleek dat er een aanmerkelijk risico op schade aan het naastgelegen pand bestond, zelfs als voorzorgsmaatregelen werden genomen en de werkzaamheden zorgvuldig werden uitgevoerd. De Hoge Raad vindt dat als dit risico zich verwezenlijkt, dit niet zonder meer voor rekening van de buren mag komen, ook al heeft de aannemer zorgvuldig gehandeld. De Hoge Raad geeft drie criteria voor aansprakelijkheid van de aannemer:

• de werkzaamheden moeten in het belang van de aannemer zijn en geen voordeel opleveren voor de eigenaren van het naastgelegen pand;
• de schade hoeft niet zonder meer te worden geduld bij bouwactiviteiten van een ander;
• dat het eerder op de weg van de aannemer ligt om zich voor het risico te verzekeren.

Verzakkende twee-onder-een-kapwoning

De rechtbank Den Haag paste in mei 2024 als eerste het afzinkkelder-arrest toe. In deze zaak ging het om twee-onder-een-kapwoningen in een veengebied. De linker woning werd in 2016 uitgebreid met een onderheide aanbouw. In de periode 2009 tot en met 2019 werd in de omgeving volop gebouwd. Het zware bouw- en vrachtverkeer veroorzaakte trillingen in de veengrond en daardoor trad scheurvorming in de woningen op. De gemeente liet sinds 2013 jaarlijks metingen uitvoeren om de verzakking van de woningen in kaart te brengen.

De gemeente liet in 2018 een onderzoek naar de scheurvorming uitvoeren. De conclusie was dat de scheurvorming door zowel de trillingen als door de matige fundering in veengrond kan ontstaan. Een matige fundering in een zwak bodemgebied heeft reguliere zettingen van woningen tot gevolg.

De eigenaren van de linker woning besloten in 2019 om hun fundering te laten herstellen. De buren zagen daar geen noodzaak in. Met het optreden van zettingsverschil tot gevolg. De linker woning zet niet meer, terwijl de rechter woning blijft zakken. Dat leidt tot scheuren in voor- en achtergevel en scheuren en vervorming in de woningscheidende wand.

Aanmerkelijk risico

In deze zaak werd niet de aannemer aansprakelijk gesteld, maar de eigenaren van de linker woning. Evengoed had de aannemer aansprakelijk gesteld kunnen worden en daarom is de uitspraak ook relevant voor aannemers. Zijn de eigenaren van de linker woning aansprakelijk voor de schade aan de woning van de buren? De rechtbank beantwoordt deze vraag aan de hand van het afzinkkelder-arrest.

Volgens de rechtbank was er een aanmerkelijk risico. De woningen hadden volgens een deskundige tegelijk op palen gezet moeten worden. Dit is niet gebeurd. Gelet op de (omvang van de) schade hoeven de buren de schade niet te dulden. Daarbij waren de funderingswerkzaamheden enkel in het belang van de eigenaren van de linker woning uitgevoerd. De buren hadden geen enkel voordeel.

Een deskundige stelde nog dat de funderingswerkzaamheden 1 à 2 jaar uitgesteld hadden kunnen worden. Volgens de rechtbank hadden de eigenaren van de linker woning hierdoor de tijd gehad om overleg te voeren en de werkzaamheden met de buren af te stemmen. Zij hadden met berekeningen aan de buren de noodzaak kunnen motiveren. Dit hebben zij niet gedaan. Hoewel de funderingswerkzaamheden goed en zorgvuldig zijn uitgevoerd, hebben de eigenaren tegenover de buren wel onzorgvuldig gehandeld en moeten zij de schade van de buren vergoeden.

Bemalingsschade bij de A16

In de zaak die speelde bij rechtbank Rotterdam ging het om het verplaatsen van twee waterleidingen van Evides bij de verbreding van de A16 bij Dordrecht in 2018. Voor deze klus voerde BAM bemalingswerkzaamheden uit. Door de bemalingswerkzaamheden waren de percelen van omwonenden verzakt. De omwonenden stelden BAM en Evides aansprakelijk.

De rechtbank oordeelde dat BAM en Evides zorgvuldig hebben gehandeld. Zij hebben vooraf deskundigen geraadpleegd over de risico’s van de bemaling. Er was ook geen redelijk alternatief; de kosten van het enige alternatief stond in geen enkele verhouding tot de financiële omvang van de bemalingsopdracht. BAM kon ook niet worden verweten dat het debiet van de deepwellbemaling niet te hebben verlaagd, omdat dan het risico voor het ‘opbarsten’ van de bouwkuipbodem zou toenemen, waarbij het geen optie was om het werk te staken.

Hoewel BAM en Evides zorgvuldig hebben gehandeld, waren zij niet gevrijwaard voor de schade door de bemalingswerkzaamheden. De omwonenden deden namelijk een beroep op het afzinkkelder-arrest.

Risico op schade

Bij voorbaat stond in deze procedure vast dat ook bij zorgvuldige uitvoering van de werkzaamheden schade zou ontstaan door een direct intredende bodemdaling. Voorafgaand aan de werkzaamheden hebben BAM en Evides zich dit ook gerealiseerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan in dit geval van een aanmerkelijk risico op schade worden gesproken om de reden dat de deskundige klip en klaar heeft aangegeven dat de kans op zettingsschade aan opstallen niet is uit te sluiten. De schade was dus voorzienbaar.

De rechtbank oordeelde dat het niet aanvaardbaar is dat de schade voor rekening en risico van de omwonenden zou moeten komen. De rechtbank overweegt in dit kader – onder verwijzing naar het afzinkkelder-arrest – dat het werk uitsluitend in het belang van de opdrachtgever en de aannemer werd uitgevoerd. Voor de omwonenden leverde dit geen voordeel op. De schade die zij hebben geleden hoeven zij niet zonder meer te dulden. De schade was te ernstig. En ten slotte lag het op de weg van in dit geval Evides, die dat feitelijk ook heeft gedaan, om zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren. Ondanks een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering, waren BAM en Evides toch aansprakelijk.

Scheurvorming in binnenstad

In de zaak bij de rechtbank Limburg werden voor de bouw van een appartementencomplex in een historische binnenstad vier panden gesloopt en werd een bouwput gegraven. Tijdens de werkzaamheden ontstond scheurvorming in metsel- en stucwerk in twee naastgelegen panden. De centrale vraag was: is de aannemer aansprakelijk?

Volgens de rechtbank handelde de aannemer onzorgvuldig. De aannemer had in de voorbereiding aan adviseurs niet gevraagd wat de gevolgen zijn van de werkzaamheden. Daardoor had de aannemer ook niet de nodige voorzorgsmaatregelen genomen. De aannemer voerde nog aan dat de schade ook zou zijn ontstaan bij zorgvuldig handelen en probeerde zo onder aansprakelijkheid uit te komen. De eigenaar van de twee naastgelegen panden deed vervolgens een beroep op het afzinkkelder-arrest.

Hoewel het niet bekend is hoe deze discussie is afgelopen, is de kans groot dat de aannemer – gelet op het afzinkkelder-arrest – ook aansprakelijk is als hij zorgvuldig heeft gehandeld. De werkzaamheden waren in het belang van de aannemer (en opdrachtgever) en de eigenaar van de naastgelegen panden had hieraan geen voordeel. Er was sprake van een aanmerkelijk risico op schade. De schade was voorzienbaar en heeft zich ook verwezenlijkt. De schade was zo ernstig dat de eigenaar deze schade niet hoefde te dulden. Dat de schade hoe dan ook was ontstaan – zoals de aannemer stelde – wil niet zeggen dat de aannemer niet aansprakelijk is. Door het afzinkkelder-arrest is een aannemer eerder aansprakelijk als de schade voorzienbaar is, ook bij zorgvuldig handelen.

Wat betekent het afzinkkelder-arrest voor aannemers?

Het afzinkkelder-arrest laat zien dat zelfs een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering niet automatisch bescherming biedt tegen aansprakelijkheid. Voor aannemers is het daarom essentieel om bij risicovolle werkzaamheden vroegtijdig de mogelijke gevolgen in kaart te brengen en hierover tijdig in overleg te treden met adviseurs en belanghebbenden, zoals buren of omwonenden. Denk hierbij aan het opvragen van informatie over funderingen of het coördineren van gelijktijdige werkzaamheden, zoals funderingsversterkingen.

Dit overleg is niet alleen van belang voor een zorgvuldige voorbereiding en uitvoering, maar kan ook invloed hebben op de uiteindelijke schadevergoeding. Als buren weigeren informatie te verstrekken of noodzakelijke maatregelen te treffen, kan sprake zijn van ‘eigen schuld’ en dit kan leiden tot matiging van de schadevergoeding.

Daarnaast is een zorgvuldige voorbereiding en analyse van de risico’s nodig om deze contractueel en verzekeringsmatig af te dekken. Een goede meerwerk-regeling toegespitst op een ‘afzinkkelder-arrest’-situatie kan vervelende discussies achteraf voorkomen. En niet elke bouwverzekering dekt situaties zoals in het afzinkkelder-arrest. Controleer daarom bestaande polissen en sluit indien nodig aanvullende dekking af.

Vrijwaring opnemen in contract

Maak bovendien heldere afspraken met de opdrachtgever over risicoverdeling; wie verzekert en wie betaalt de premies en claims. Zo kun je jouw positie contractueel versterken. Overweeg het opnemen van een vrijwaring in het contract. Een vrijwaring houdt in dat als de aannemer aansprakelijk is, de opdrachtgever het bedrag dat de aannemer aan derden moet betalen, aan de aannemer vergoedt. Niet in alle contracten en algemene voorwaarden is hierin voorzien. Zo is in de UAV 2012 (versie 2025) geen rekening gehouden met de situatie als in het afzinkkelder-arrest.

Wees je er wel bewust van dat een vrijwaring nog geen zekerheid biedt. De opdrachtgever moet ook daadwerkelijk in staat zijn om de schade te vergoeden. Zekerheden zoals een bankgarantie kunnen hier uitkomst bieden.

De rechtspraak maakt één ding duidelijk: zorgvuldigheid blijft essentieel, maar is niet voldoende om te zijn beschermd tegen schadeclaims.