Bij de levering van een gebouw kan btw en/of overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Dat is afhankelijk van of het een oud of een nieuw pand betreft. Een uitspraak van de Hoge Raad op 5 oktober 2018 werpt nieuw licht op deze ‘oud of nieuw’ discussie.
Een ondernemer koopt in 2007 een oud winkelpand. Een pand dat vrijgesteld is van btw, maar waarover wel overdrachtsbelasting moet worden betaald. Het oude pand slopen, blijkt bij nader inzien toch fiscaal voordeliger. Omdat dan sprake is van nieuwbouw of een bouwterrein, is enkel btw verschuldigd. De overdrachtsbelasting moet worden geactiveerd, waarna er op kan worden afgeschreven. In rekening gebrachte btw kan een ondernemer terugvragen.
Het eigenlijke slopen gebeurt door de koper. De verkoper werkt mee voor een sloopvergunning en het financiële risico voor het pand blijft bij hem.
Moment van levering
Op het tijdstip van levering is het pand helemaal gesloopt. Op de voorgevel na, vanwege een beschermd straatbeeld. De constructie en de fundering zijn vervolgens volledig vervangen. Na de levering is het pand gebouwd met een andere indeling en een grotere inhoud. Voor de koper is het overduidelijk: het gaat om de levering van nieuwbouw. De inspecteur denkt daar anders over.
Beoordeling status pand
De Hoge Raad merkt op dat het voor de status van het pand van belang is wat contractueel is afgesproken, wat er feitelijk is gebeurd en wat partijen voor ogen hebben. Het is niet doorslaggevend dat uit de werkzaamheden die plaatsvinden een nieuw pand voortkomt. Hieruit blijkt dat niet alleen van het eindresultaat kan worden uitgegaan om te bepalen wat voor soort pand wordt geleverd. Het is wel van groot belang hoe vergevorderd de sloop- en/of nieuwbouwwerkzaamheden zijn op het moment van de levering. En voor wiens rekening dit is gebeurd.
Op het moment van leveren was het pand zo ver gesloopt, dat het niet meer te gebruiken was als bedrijfspand. Als de sloop- en/of nieuwbouwwerkzaamheden voor rekening van de verkoper zijn gebeurd, dan is sprake van een met btw belaste levering. Het geleverde kan dan uitsluitend dienen als basis voor een (nieuw) te vervaardigen onroerende zaak. Als gevolg hiervan is de samenloopvrijstelling van toepassing, waardoor geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Zijn de werkzaamheden voor rekening en risico van de koper gebeurd, dan is wel overdrachtsbelasting verschuldigd. De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof Den Bosch om te onderzoeken welke situatie hier geldt.
Het is niet altijd eenvoudig om te bepalen of jouw onderneming een nieuw of bestaand gebouw levert of koopt. En of – als gevolg hiervan – btw of overdrachtsbelasting moet worden betaald. Wij assisteren hier graag bij.
