Bij de aankoop van onroerende zaken in Nederland is in principe overdrachtsbelasting verschuldigd. Er zijn twee tarieven: 2 procent voor woningen, 6 procent voor overige onroerende zaken. Welke geldt bij transformatie?
Er is sprake van een woning voor de overdrachtsbelasting als een onroerende zaak naar haar aard is bestemd voor bewoning. De term ‘aard’ is moeilijk te vertalen naar de praktijk en heeft tot discussies met de Belastingdienst geleid bij panden waarvan het gebruik is gewijzigd. De Hoge Raad heeft dit begrip nader toegelicht.
Bestemming
De belangrijkste maatstaf om de aard van een onroerende zaak vast te stellen, is de oorspronkelijke bestemming ervan. Is een onroerende zaak als woning ontworpen en gebouwd, dan blijft het in principe een woning. Alleen een verbouwing die leidt tot een functiewijziging verandert de aard. Tenzij de oorspronkelijke situatie eenvoudig kan worden hersteld. Andere factoren (gemeentelijk bestemmingsplan) zijn slechts van belang voor zover aan de hand van bovenstaande maatstaf niet kan worden bepaald wat de aard van de woning is.
Het feitelijk gebruik van de onroerende zaak op het moment van overdracht en de intentie van partijen is niet van belang. Zo wordt een hospice niet als woning voor de overdrachtsbelasting gezien, omdat het pand oorspronkelijk als verzorgingsinstelling is ontworpen en gebouwd. Daar doet een latere toekenning van een woonbestemming door de gemeente niet aan af.
Het aansluiten bij de oorspronkelijke bestemming van een onroerende zaak kan tot discussie leiden bij het transformeren van kantoorruimte naar woningen. Er zijn twee mogelijkheden: 1. de onroerende zaak wordt zo ingrijpend verbouwd, dat sprake is van nieuwbouw. De levering is dan belasting met 21 procent btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting, en 2. de onroerende zaak wordt minder ingrijpend verbouwd en de levering is belasting met 6 procent of 2 procent overdrachtsbelasting en vrijgesteld van btw.
In het laatste geval rijst bij transformaties van kantoorruimte naar woonruimte steeds de vraag of de ingrepen zo ingrijpend zijn, dat de onroerende zaak haar oorspronkelijke aard van kantoor verliest en een woning wordt.
Overdrachtsbelasting
Vaak worden gebouwen middels een koop-/aannemingsovereenkomst getransformeerd. Overdrachtsbelasting wordt geheven over de marktwaarde ten tijde van de levering van het pand. De aanneemsom voor werkzaamheden die nog na levering van de onroerende zaak worden verricht, vallen buiten de heffing van overdrachtsbelasting. De aanneemsom van dezelfde partij blijft buiten de heffing van btw, omdat de som als het ware opgaat in de levering van het pand.
Daarnaast moet rekening worden gehouden met het feit dat de verkoop van kantoorruimte voor transformatie is belast met 6 procent overdrachtsbelasting. Terwijl dit na de transformatie tot woning mogelijk 2 procent is. In voorkomende gevallen kan het dan ook gunstiger zijn om de levering uit te stellen na de transformatie tot woningen, ondanks de hogere marktwaarde (inclusief de aanneemsom), gelet op het tariefverschil.
Wat de complexiteit en financiële implicaties van het bovenstaande betreft, is het bij dergelijke projecten raadzaam om vooraf met uw adviseur te overleggen.
