Na flinke buien staat er water in de koekoeken rond de kelderbak van een vrijstaande woning. Dat komt door de onderdorpels van de kozijnen naar binnen en zorgt voor een natte keldervloer. De bewoners wijzen naar hun aannemer.
De aannemer bouwt een vrijstaande woning voor de opdrachtgevers en levert die casco op. Hij heeft al eerder een ontwerpovereenkomst voor ze uitgewerkt. De opdrachtgevers schakelen andere partijen in voor het installatiewerk, de keuken en het sanitair. Ze leggen ook in eigen beheer de tuin aan, inclusief de uitvoering van het grondwerk. Belangrijk feit, zo zal blijken.
De woning heeft een betonnen kelderbak, met daarin drie aangestorte betonnen koekoeken, ieder voorzien van een raam. Na flinke regen – tweemaal in februari 2022 – lekt water via het raamkozijn de kelder in. De opdrachtgevers mailen de aannemer met het verzoek om een structurele oplossing. Die wijst aansprakelijkheid af en beroept zich op uitzonderlijke omstandigheden.
Een jaar later – in januari en mei 2023 – is het weer raak en volgt een brief van een advocaat, die de aannemer verantwoordelijk houdt voor een ontwerp- en/of bouwfout. Ook nu wijst de aannemer de aansprakelijkheid af.
Enkele decimeters water
De lekkages treden op via de onderdorpels van de kelderkozijnen. Er staat na de buien enkele decimeters water in de koekoeken. Dat is geen regen die blijft staan, maar water dat via de hemelwaterafvoeropening in de betonvloer van de koekoeken omhoogkomt.
De opdrachtgevers nemen noodmaatregelen (à 8188,23 euro) en laten een specialist onderzoek doen. Die stelt dat de kozijnen niet waterdicht genoeg zijn gemonteerd. Ook had er een afvoerleiding moeten zitten in de opening van de vloer in de koekoeken. Kosten om dat te verbeteren: 9.402 euro. Inzet bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen is dat de aannemer die 17.590,23 euro betaalt, plus 1050,90 euro aan gerechtelijke kosten en 3602,02 euro aan kosten voor de deskundige.
Grondwaterpeil en bouwpeil
Bij de behandeling van de zaak is het verwijt dat de aannemer niet goed rekening heeft gehouden met de grondwaterhuishouding en het bouwpeil. Een ontwerpfout die door goed onderzoek was te voorkomen. Ook had hij moeten waarschuwen voor eventuele problemen, stellen de opdrachtgevers.
De hamvraag is: wat had de aannemer moeten weten over het grondwaterpeil? De bovenkant van de betonvloer van de koekoeken ligt op 7,84 m boven NAP. De onderdorpels van de kozijnen liggen op 7,92 m boven NAP. De grondwaterstand is normaliter 6,54 m boven NAP, blijkt uit documentatie die een adviseur heeft gemaakt voor de opdrachtgevers. Zij hebben deze gegevens doorgespeeld naar de aannemer. Een document van de gemeente dat ook in deze zaak wordt ingebracht, noemt een Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand van 7,25 m. Allemaal lager dan de onderdorpel van de kozijnen, stelt de arbiter vast.
Wat betreft het bouwpeil heeft de aannemer zich met 9,89 m boven NAP gehouden aan de adviezen (gemeentelijke documenten adviseren 8,95 m en 9,0 m). Dat de bewoners mondeling hebben verzocht om 9,10 meter, maakt uiteindelijk geen verschil en zou lekkages in de koekoeken niet hebben voorkomen, redeneert de arbiter.
Afwatering rond de kelderbak
Het echte probleem zit in het feit dat de wadi in de buurt bij hevige regenval overloopt tot 8,20 m en er in de buurt in het algemeen geen afvoer van regenwater op het riool plaatsvindt, stelt de arbiter. Regenwater infiltreert in de grond en zorgt voor tijdelijk hogere waterstanden, ook rond de kelderbak.
De opdrachtgevers hebben het grondwerk en de tuinaanleg in eigen beheer gedaan. Voorzieningen voor afvoer van regenwater – lijngoten langs terrassen, drainageleidingen en infiltratiekoffers – hebben ze zelf gekozen en aangelegd. Dat was dus niet aan de aannemer.
Oordeel
Oordeel: de eis van de bewoners is onterecht. De aannemer is niet aansprakelijk en is de bewoners niets verschuldigd. Omdat zij in deze zaak ongelijk krijgen van de arbiter, moeten zij na verrekening van de proceskosten 4.175,00 euro betalen aan de aannemer.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 37.862
Meer arbitragezaken lezen?
- Onderaannemer kaatst de bal terug
- Wel de kleur van eikenhout, niet de uitstraling
- Dakpankwestie kan niet duidelijker
