Sinds 1 januari 2017 is artikel 11 lid 4 Wet OB gewijzigd. Het Nederlandse begrip ‘bouwterrein’ is gestroomlijnd met de Europese btw-richtlijn. Het gevolg: er is nu sneller sprake van een bouwterrein.
De Nederlandse wetgeving moet in overeenstemming zijn met de Europese richtlijnen. Tot 1 januari 2017 kwalificeerde de Wet OB onbebouwde grond als bouwterrein indien bouwrijphandelingen waren verricht, voorzieningen waren getroffen en/of omgevingsvergunningen waren verleend met het oog op bebouwing van de grond.
Sinds 1 januari 2017 heeft het begrip bouwterrein een nieuwe reikwijdte gekregen ten opzichte van het oude begrip. Volgens de nieuwe wetsbepaling wordt onder een bouwterrein verstaan: (i) onbebouwde grond die (ii) kennelijk (iii) bestemd is om te worden bebouwd met één of meer gebouwen.
(i) Onbebouwde grond
Van onbebouwde grond is ook sprake als op de grond nog een oude opstal staat, maar waarbij de leverancier zich ertoe heeft verbonden om de opstal volledig te slopen. In de wet is niet vastgelegd binnen welke termijn de volledige sloop moet zijn afgerond. Uit de praktijk is gebleken dat de termijn tussen de levering en de sloop van belang is, omdat hierover discussie kan ontstaan met de fiscus. Om discussie te voorkomen, is het aan te raden om de sloop zo snel mogelijk af te ronden. Blijkens de Europese rechtspraak volgt dat de sloopwerkzaamheden en de levering van de onroerende zaak als één samengestelde prestatie moeten worden beschouwd. Deze samengestelde prestatie dient tot voorwerp de levering van een onbebouwd terrein te hebben.
(ii) ‘Kennelijk’
Uit alle omstandigheden die bestaan op moment van levering moet blijken dat op de datum van de levering, de grond daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. Daarbij kan de intentie van partijen voldoende zijn, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens. De leverancier moet aannemelijk maken dat uit een objectieve beoordeling van omstandigheden volgt dat het terrein bestemd is om te worden bebouwd. De koper is echter verantwoordelijk voor de daadwerkelijke bebouwing van het terrein. Hierdoor kan een mismatch van informatie ontstaan tussen de leverancier en koper. Het contractueel vastleggen van informatie tussen de leverancier en koper kan een oplossing bieden voor dit probleem.
(iii) Objectieve gegevens
Objectieve gegevens kunnen in ieder geval blijken als bouwrijphandelingen zijn verricht, voorzieningen zijn getroffen en/of omgevingsvergunningen zijn verleend met het oog op de bebouwing van de grond. Een aangevraagde (maar nog niet verleende) omgevingsvergunning of gemaakte architectkosten met het oog op bebouwing van de betreffende grond kunnen ook worden aangedragen als een objectief gegeven, waaruit blijkt dat het terrein op het moment van levering bestemd is te worden bebouwd.
De vraag of sprake is van een btw-belaste levering van een bouwterrein, is afhankelijk van feiten en omstandigheden. Het is daarom raadzaam om bij een fiscaal adviseur aan te kloppen.
