De overheid wil naast aanbodgestuurde woningbouw ook vraaggestuurde alternatieven, met name voor starters. Eén ervan is (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Kleine groepjes particulieren worden opdrachtgever. Geld verdienen is de kunst want… prijzen liggen onder de marktwaarde.
Maatwerk in een nieuwbouwwoning. Het klinkt als muziek in je oren. Inspraak! Keuzevrijheid! Bewoners aan de knoppen! Zélf bepalen welke dakpannen, goten, stenen en voegen er in jouw huis komen. Een andere badkamer? Moet kunnen. Extra stopcontacten? Geen probleem. Een buitenkraantje voor de tuin? Gaat lukken. Voor al dit soort extra opties hoeven bewoners bij traditionele projectontwikkelaars niet aan te kloppen. Als particulier opdrachtgever vinden ze plots een luisterend oor. Alleen al hierom is (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO) als trend de moeite waard. Ook in de regio Twente weten ze daarover mee te praten. “Op jaarbasis realiseren wij hier in de regio zo’n honderd woningen voor particuliere opdrachtgevers”, aldus aannemer Henry van der Most. “We bouwen luxe villa’s, appartementen, twee-onder-een-kapwoningen en seriematige blokjes van drie, vier, vijf of zes woningen.” Van der Most is directeur-eigenaar van V.d. Most Bouw & Mecklenfeld Bouw in Dedemsvaart. Voor het bedrijf is CPO een nieuwe markt. En de bewoners varen er wel bij gezien de prijzen die volgens Van der Most 15.000 tot 20.000 euro onder de marktwaarde liggen.
Smalle marges
V.d. Most Bouw & Mecklenfeld Bouw is een van de partners van CPO Twente. In deze organisatie zitten verder een bouwmanagementbureau, architect, installateur, bouwmaterialenhandel en grondwerkbedrijf. CPO Twente begeleidt bewoners bij het oprichten van een CPO. Aangesloten zijn naast de genoemde bouwpartners ook leveranciers, notariskantoren en financiers. Met gezamenlijk advies en gezamenlijke inkoop weten ze de kosten laag te houden.
CPO Twente springt in de bres voor alle partijen. De organisatie zoekt naar potentiële bewoners op beurzen en informatiebijeenkomsten, zorgt voor de grondaankoop, vergunningen, subsidies (tot 2500 euro per deelnemer) en het ontwerp, legt de contacten tussen de partijen en schuift een kopersbegeleider naar voren als spil/vraagbaak. Zo’n club is ook voor de aannemer dus een fijne partner. Van der Most vertelt: “Wij krijgen de kans om in een bepaalde periode woningen in CPO weg te zetten. Daarbij staan we open voor alle wensen van de bewoners. Als ze een bredere woning willen, andere deuren, of ze willen de badkamer helemaal zelf bouwen, dan kan dat. Elke wens vertalen we naar mogelijkheden. CPO is dus eigenlijk custom build seriematig bouwen. Het luxe segment is niet anders gewend. Met CPO komt maatwerk ook voor lagere inkomens binnen bereik.”
De lage prijzen die Van der Most kan bieden, zijn alleen mogelijk met goede planning en perfecte samenwerking. De afstemming op de bouw moet kloppen, anders wordt er te weinig verdiend. Van der Most: “De grootste valkuil is dat je gaat werken met steeds wisselende bouwpartners die nog aan elkaar moeten wennen. Dan loopt de kostprijs snel uit de hand.
Bij CPO draait het om duidelijke afspraken, een flexibele instelling en geautomatiseerde processen. Wij gebruiken bijvoorbeeld flexibele bouwsystemen, we hebben de ontwerpprocessen en planning geautomatiseerd en ruimen structureel tijd in voor overleg. Iedere ochtend hebben we ‘tien-minuten-overleg’ met alle bouwpartners van die dag. Op vrijdagmiddag maken we voor alle partners de lean-planning voor de week daarop. Alleen zo kunnen we deze scherpe prijzen bieden.”
Geen ontwikkelfee
Ook CPO Zeeland heeft (een klein aantal) projecten voor particuliere opdrachtgevers afgeleverd sinds de oprichting in 2008, laat coördinator en subsidiebeheerder Catrinus Tuinstra weten. CPO Zeeland ontwikkelde twee-onder-een-kapwoningen in Meliskerke, een rijtje van tien huizen in Goes, vijf levensloopbestendige woningen in Middelburg en acht betaalbare starterswoningen in Zoutelande. CPO Zeeland ondersteunt de kopers bij de ontwikkeling. Dat kan op verschillende manieren. Als de organisatie een locatie krijgt aangereikt van een gemeente, worden daar kopers bij gezocht. Andersom kan ook. Als mensen met een eigen idee aankloppen, gaat CPO Zeeland er een locatie bij zoeken.
Voor de bewoners pakt het gunstig uit, vertelt Tuinstra. Zo heeft CPO Zeeland subsidie gekregen om voor de bewoners de architect te betalen. Alleen als het project doorgaat moeten ze dit geld terugbetalen. Tuinstra benadrukt dat er al met al meer kwaliteit wordt geleverd voor minder geld: “Dat is mogelijk omdat de budgetten efficiënter worden besteed. De 8 tot 12 procent voor de ontwikkelfee van de projectontwikkelaar wordt bij ons in kwaliteit gestoken. Onze projecten zijn duurzamer dan het Bouwbesluit voorschrijft, met een hogere Rc-waarde en meer toepassing van duurzame technieken. De bewoners onderschrijven dat. Uit onze klantonderzoeken blijkt een hoge mate van tevredenheid.”
Valkuil
Maar om tot een afgerond project te komen, moet er ook in Zeeland veel overlegd worden. Evenals Van der Most noemt ook Tuinstra dat de grootste valkuil: “Het is geen gemakkelijk proces en ook geen wondermiddel tegen de problemen in de nieuwbouw. Er moeten heel veel besluiten worden genomen en budgettair gaan we vaak met de hakken over de sloot.”
Verder wil het nogal eens gebeuren dat de bewoners er samen niet uit komen. Projecten sneuvelen door “een gemis aan groepsvorming” en in de uitvoeringsfase ontbreekt soms de sturing en coördinatie. Daar is dan geen geld meer voor en een vriend of buurman werpt zich op om de coördinatie te doen. Bij een goedwillende ‘amateur’ ontbreekt nu eenmaal het overzicht, waardoor onnodige faalkosten ontstaan.
Eerder om tafel
Net als in Twente is het ook in Zeeland meestal de aannemer die de kar trekt en zijn eigen toeleveranciers kiest. De onderaannemers moeten zich tevreden stellen met smalle marges, vertelt Tuinstra. Dit brengt het gevaar met zich mee dat werkzaamheden er te snel en zonder voldoende overleg doorheen worden gejaagd. Om betere projecten af te leveren en faalkosten te beperken zouden de onderaannemers eigenlijk eerder aan tafel moeten, stelt Tuinstra. Dan kunnen ze beter anticiperen op veranderingen en nieuwe wetgeving. Tuinstra: “Dat kost tijd en die tijd wordt lang niet altijd betaald, maar de kwaliteit van de bouwprojecten zou erdoor omhoog gaan.”
Sleutel tot succes
Volgens Henk Vlemmix, oprichter van het in Eindhoven gevestigde onafhankelijk adviesbureau Bouwen In Eigen Beheer, ligt CPO’s sleutel tot succes “aan de voorkant” van projecten. Vlemmix weet waar hij over praat. De afgelopen vijf jaar was hij betrokken bij de bouw van 1800 woningen in zeventig CPO-projecten in Zuid-Nederland. Bouwen In Eigen Beheer hielp bij het zoeken van een architect, het ontwerp, bestek, de aanbesteding, uitvoering en contractvorming.
Vlemmix: “Aan de voorkant moet je alles op orde hebben voordat je start. Duidelijke budgetten, helderheid over de beschikbare grond en grondprijzen, goede afspraken met gemeentes, kennis van bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Pas als je vooraf alles in kaart hebt gebracht, kan CPO een succes worden. Wij willen daarom altijd eerst weten welke budgetten bewoners te besteden hebben en wat ze precies willen. Dan maakt het niet uit of we twintig dezelfde woningen moeten bouwen of twintig verschillende. Het past allemaal in het uitgewerkte plan. En op de bouw willen we altijd een opzichter hebben die door de vereniging zelf is gekozen. Zo’n opzichter is uiteraard in het budget opgenomen. Dat vertellen we de bewoners aan de voorkant, zodat we niet achteraf horen dat er geen geld meer voor is en de kosten alsnog uit de hand lopen.”
Huis niet klaar
De spelregels moeten duidelijk zijn en de knikkers moeten vooraf worden geteld. Dat is het verhaal van CPO. Architect Olof van der Linden, gespecialiseerd in CPO, weet er alles van. Van der Linden: “De grootste valkuil is met een aannemer in zee gaan die de opdracht voor een te lage prijs offreert. Je snijdt jezelf in de vingers. Dat heb ik gemerkt bij een aannemer die geen liquiditeit meer had en failliet ging. Het huis was nog niet klaar. De bewoners besloten het toen zelf af te bouwen en ik was naast architect ineens ook werkvoorbereider, uitvoerder en aanstuurder. Op een gegeven moment stond ik vrolijk mee te timmeren op de bouwplaats. Leuk hoor, maar toch niet helemaal de bedoeling.”
Bouwteam
CPO-adviseur Vlemmix nuanceert: “Dat de aannemer de kar trekt en de andere partijen kiest, zoals de architect en installateur, werkt meestal prima. Neem nou de installatietechniek, die is over het algemeen echt niet zo ingewikkeld hoor. Je moet alleen opletten bij complexe projecten met duurzame technieken, nulenergiewoningen, bijzonder materiaalgebruik of koppeling tussen bestaand en nieuw. Ga er niet vanuit dat alles vanzelf goed komt. Vraag de installateur of installatieadviseur vanaf het begin aan tafel. Dat geldt voor alle disciplines buiten wat gangbaar is. Een goed ingespeeld bouwteam is voor veel problemen de oplossing.”
Beeld: CPO Zeeland, V.d. Most Bouw & Mecklenfeld Bouw
Dit artikel stond eerder in de Aannemer van november 2014. Klik hier voor een (proef)abonnement.
