#Bouwsector

‘We leggen nu vast wat wél goed is’

Eén van de 5 proefprojecten van Heijmans is de bouw van 22 grondgebonden woningen in de Wiekstraat in de Rotterdamse wijk het Oude Noorden.

Het is niet verwonderlijk dat Heijmans klaar is voor de Wkb: van een grote ontwikkelende bouwer is dat te verwachten. Bovendien zou de wet dit jaar ingaan. Een landelijke Heijmans stuurgroep werkte tijdig de procesaanpassingen uit. Het bedrijf startte ook met ervaringsprojecten in de regio’s als opmaat voor 5 Wkb-proefprojecten dit jaar. Wat is anders? “Nu leggen we vast dat wat we gemaakt hebben goed is. Dat waren we niet gewend.”

Directielid Arjan Geelen van Heijmans Vastgoed en directielid Arno Kleisterlee van Heijmans Woningbouw steken het gesprek gezamenlijk in. Logisch, zegt Arjan Geelen. “Wij ontwikkelen én bouwen, daarom zijn we samen met de implementatie van de Wkb bezig.” Arno Kleisterlee: “Om iedereen die met woningbouw en vastgoed bezig is te betrekken in dit proces hebben we het groot aangepakt met een stuurgroep en werkgroepen. Deze procesaanpassingen doe je er niet even erbij.”

De stuurgroep heeft de hele Wkb uiteengerafeld in een aantal deelonderwerpen: TO en verkoopstukken, Borgingsplan, Digitalisering keuringsproces, Gebouw- en Consumentendossier, Opleveren, Opschortingsrecht en Juridisch. Werkgroepleden van Woningbouw en Vastgoed door het hele land zijn er mee aan de slag gegaan. Landelijke spreiding dus, opdat deze samenwerking tot commitment over de materie leidt in alle regio’s.

Nationale Schildersvakprijs 2020

Start 5 proefprojecten

Het uitstel van de Wkb heeft intern niet tot vertraging geleid, integendeel. “Onze processen zijn helemaal op orde, wij wilden er klaar voor zijn”, zegt Geelen. “Helaas kunnen we nu nog niet alles doorvoeren omdat de wet nog niet is ingegaan.”

Kleisterlee: “We staan op het punt om 5 proefprojecten aan te melden bij het bevoegd gezag. Zo kunnen we testen wat uit de werkgroepen is gekomen en hebben we voldoende tijd om bij te slijpen en te finetunen.” Met een tweeledig doel, we willen vooral dat iedere regio zijn eigen leerproces ondergaat.”

De risico-analyse, het borgingsplan, het zijn onderdelen die Heijmans al op de rit had, vertelt Kleisterlee. “Maar door de Wkb krijgt het meer structuur en lading. Nu moet aantoonbaar zijn dat wat je buiten maakt, voldoet aan wat je hebt ontworpen én aan de eisen in het Bouwbesluit. Dan krijg je de goedkeuring van de kwaliteitsborger.” Al eerder voerde Heijmans intern Wkb-ervaringsprojecten uit, maar op de traditionele manier met een omgevingsvergunning. “Bij de 5 proefprojecten gaan we een stap dieper. Oefenen zoals het straks in het echt gaat, met de kwaliteitsborger”, licht Geelen toe.

Samenwerken met veel kwaliteitsborgers

Heijmans werkt nu nog met het instrument van SWK en de door SWK geselecteerde kwaliteitsborgers, want Heijmans verkoopt alle woningen onder SWK-certificaat. Omdat Heijmans jaarlijks zo’n 1.300 woningen in gevolgklasse 1 bouwt (de klasse waarvoor de Wkb eerst gaat gelden) onderzoekt het ook andere instrumenten, zoals KiK en Woningborg. KiK van KOMO heeft meer kwaliteitsborgers, constateert hij, en dat voorkomt mogelijke capaciteitsproblemen. Bovendien is handig dat de online normenbibliotheek BRISwarenhuis er aan is gekoppeld, waarmee Heijmans werkt.

Met het aantal woningen dat Heijmans bouwt is het essentieel om voldoende borgers beschikbaar te hebben. Het onderzoekt daarbij vooral of de kwaliteitsborgers op dezelfde wijze naar een project kijken als Heijmans’ processen zijn georganiseerd. Een nauwe samenwerking ligt immers in het verschiet.

Eén van de 5 proefprojecten is de bouw van 22 grondgebonden woningen in de Wiekstraat in de Rotterdamse wijk het Oude Noorden, vertelt Kleisterlee. “We bouwen ze vanuit ons eigen woonconcept, er zit snel een repetitiefactor in. Doordat de woningen grotendeels dezelfde basis hebben wordt tijd én geld bespaard. We dienen binnenkort de omgevingsvergunning in. Het definitief ontwerp is afgerond, start bouw ligt rond de bouwvak. In het eerste kwartaal van 2022 moet het klaar zijn, dus ruim binnen een jaar.”

Kwaliteitsborger controleert wat hij niet heeft gezien

Kleisterlee meent dat ze bij een Wkb-aanpak niet echt andere dingen tegenkomen. “Om tot het resultaat te komen van een gezonde leefomgeving voor de eindgebruiker, moeten onze eigen processen daar ook op zijn ingericht. Heijmans is iso-gecertificeerd, dus ons proces is al helemaal beschreven. We hebben gekeken waar de elementen zitten die de aanpak bijzonder maken. Eigenlijk valt het allemaal wel mee. Wij doen in het ontwerp bijvoorbeeld al een Bouwbesluit-toets en dat lieten we al checken door een externe partij.”

“Wat voor ons wel nieuw is, is dat we aantonen dat wat we gemaakt hebben goed is. Onze kwaliteitscontroleurs maken al een foto op het project als iets niet goed is en sturen dat naar de onderaannemer zodat die het kan oplossen. Maar nu moeten we juist gaan vastleggen wat wél goed is. Dat is voor ons nieuw, dat zijn we niet gewend. Dat is eigenlijk de grootste verandering ten opzichte van wat we al deden.”

Daarbij: de kwaliteitsborger komt niet dagelijks op de bouw. Die vraagt de aannemer hoe hij kan controleren dat isolatie van 16 cm is toegepast waar nu een gevel voor zit. Geelen: “Wij moeten nu zorgen voor bewijslast tijdens de bouw en ons gebouwdossier dus goed op orde hebben. Zo kan de kwaliteitsborger het werk controleren zonder het zelf buiten te hebben gezien.”

De Wkb gaat de aannemer veel extra werk geven, stellen beide heren. De ontwikkelaar heeft de plicht duidelijk te zijn in wat hij verkoopt aan de consument. Die krijgt bij de oplevering een consumentendossier. Geelen: “We hebben daarom de technische omschrijving goed onder de loep genomen die bij een contract zit. Die is nu Wkb-proof: we omschrijven klip en klaar wat we doen. Als er staat ‘de wand is vlak’, hangt er nu een specificatie aan wat daarmee precies bedoeld wordt en hoe je moet meten of iets de definitie van vlak heeft.”

Structuur om documenten te filteren

Vanuit de uitvoerige dossiers waarmee Heijmans al werkte, is nu de structuur ontwikkeld om documenten eenvoudig te kunnen filteren. “Alles wat wij produceren zit in ons eigen gebouwdossier”, legt Geelen uit. “Daaraan is een aantal filters toegevoegd, waarmee de documenten voor het consumentendossier worden geselecteerd, wat het bevoegd gezag nodig heeft en wat wij aan de kwaliteitsborger verstrekken.” Het systeem is al in gebruik vertelt hij. Alles krijgt labels mee om straks makkelijk te kunnen filteren op type dossier.

‘Bedenk een systeem’

Wat Arjan Geelen brengt op een belangrijke tip voor de (ontwikkelende) bouwer die zich goed wil voorbereiden. “De kunst is te weten welke documenten je moet maken om ze vervolgens goed op te slaan.” Tot slot besluit Arno Kleisterlee dat het alle hens aan dek is als je nu gaat starten. Een kleiner bedrijf dan Heijmans kan ongetwijfeld sneller schakelen, maar “onderschat niet wat allemaal nodig is om aan de Wkb te voldoen. De uitvoerder doet die kwaliteitscontroles al, maar nu moet hij het in een systeem vastleggen en op een andere manier. Die extra administratieve last kan hij er echt niet bij hebben. Ga niet rommelen met mappen, ordners en excels, maar bedenk een systeem dat gebruiksvriendelijk is en waarin je snel en op een makkelijke manier zaken vastlegt.”

Wil je meer weten over de Wet Kwaliteitsborging? Klik dan hier.

Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

Schrijf je in voor de nieuwsbrief

Met deze wekelijkse nieuwsbrief blijf je op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de bouw.