Prefab-oplossingen zijn in opmars. Doordat steeds meer werkzaamheden verschuiven van de traditionele bouwplaats naar een gecontroleerde productieomgeving, worden processen efficiënter ingericht. Dit leidt tot een hogere bouwsnelheid, minder afhankelijkheid van weersinvloeden en een betere borging van kwaliteit. Toch is het werken met prefab niet zonder risico’s. Zeker op juridisch vlak zijn er belangrijke aandachtspunten waar aannemers en andere betrokkenen zich bewust van moeten zijn.
Het is uiteraard niet mogelijk om álle denkbare scenario’s rondom prefab-bouw uitputtend te behandelen. Wel zijn er in de praktijk duidelijke lijnen te trekken over de wijze waarop verantwoordelijkheden doorgaans zijn verdeeld. Als uitgangspunt geldt in de praktijk dat met de (consument)opdrachtgever een overeenkomst wordt gesloten voor het volledige project, waaronder ook de inkoop van de benodigde (prefab)materialen valt. De aannemer neemt hierbij de nodige risico’s op zich, omdat de opdrachtgever bij gebreken de aannemer rechtstreeks kan aanspreken. Er is meestal geen contractuele relatie tussen de opdrachtgever en de onderaannemers of leveranciers van prefab componenten.
Voor de aannemer is de situatie complexer. Hij is jegens opdrachtgever verantwoordelijk voor de juiste werking van alle geleverde en verwerkte onderdelen, ongeacht of de oorzaak van een gebrek bij hem ligt of bij onderaannemers of leveranciers. In de praktijk ontstaan regelmatig geschillen over de vraag wie aansprakelijk is bij fouten: de fabrikant, de leverancier, de tekenaar, de montageploeg of de aannemer zelf? Hoewel het goed denkbaar is dat de aannemer zijn aansprakelijkheid (gedeeltelijk) kan doorschuiven naar of verhalen op een van de genoemde partijen, is het van belang om alert te zijn op een aantal aandachtspunten.
Waar liggen de risico’s?
Problemen ontstaan vaak wanneer de aannemer geen duidelijke, sluitende contractuele afspraken maakt met zijn leveranciers of onderaannemers, of wanneer er wordt gewerkt onder afwijkende (algemene) voorwaarden die onvoldoende op elkaar zijn afgestemd. Dit leidt in de praktijk regelmatig tot onduidelijkheid over de verdeling van risico’s en verantwoordelijkheden, zeker wanneer zich later gebreken of schade voordoen. Een voorkomend risico is een verschil in garantietermijnen. Zo kan het voorkomen dat de aannemer met de opdrachtgever een langere garantietermijn overeenkomt dan hem door zijn leverancier wordt geboden. Indien zich binnen deze periode gebreken voordoen, draait de aannemer mogelijk op voor herstelkosten die hij niet (meer) kan verhalen.
Financieel gat
Een vergelijkbare valkuil doet zich voor bij contractuele aansprakelijkheidsbeperkingen. Leveranciers beperken hun aansprakelijkheid vaak contractueel tot een percentage van de leveringssom. Als de schade waarvoor de aannemer wordt aangesproken dit bedrag overstijgt, resteert een financieel gat dat mogelijk volledig bij de aannemer terechtkomt. Een sprekend praktijkvoorbeeld hiervan is te vinden in een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw.[1] In deze zaak werden zowel de aannemer als de door de opdrachtgever ingeschakelde constructeur aansprakelijk gehouden voor gebreken aan geleverde prefab-wandelementen. De leverancier werd daarbij buiten schot gelaten. De constructeur had zijn aansprakelijkheid echter contractueel afgebakend en werd uiteindelijk veroordeeld tot betaling van slechts € 90.000. De aannemer, daarentegen, kon geen beroep doen op een vergelijkbare beperking en werd veroordeeld tot betaling van het restantbedrag van maar liefst € 557.000.
Dat het ontbreken van een aansprakelijkheidsbeperking ook nadelig kan uitpakken voor de leverancier, blijkt uit een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen uit 2024.[2] In deze zaak werd een leverancier van prefab-betonwanden veroordeeld tot betaling van € 11.797,60 aan herstelkosten per woning, terwijl de oorspronkelijk overeengekomen leveringsprijs per woning slechts € 3.139,20 bedroeg. De leverancier had haar aansprakelijkheid niet contractueel beperkt tot de contractwaarde. Het enkele feit dat de schade de oorspronkelijke prijs per woning aanzienlijk overschreed, werd door de Raad niet aangemerkt als voldoende grond om de schadevergoedingsplicht te matigen. Nu vaststond dat de gebreken aan de prefab-elementen aan de leverancier konden worden toegerekend, werd zij veroordeeld de volledige herstelkosten te vergoeden.
Samenloop van fouten: wie is verantwoordelijk?
De juridische toerekening van fouten is vaak lastig, zeker bij projecten waarin meerdere partijen betrokken zijn bij ontwerp en uitvoering. In een andere uitspraak oordeelde het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden[3] dat de oorzaak van de gebreken drieledig kon zijn: (1) fouten in de tekeningen die ten grondslag lagen aan de fabricage, (2) fouten in het productieproces bij de leverancier, en (3) fouten bij de montage, uitgevoerd door een door de aannemer ingeschakelde montageploeg.
Het ligt voor de hand dat fouten in het fabricageproces voor rekening van de leverancier komen, terwijl fouten bij de montage in beginsel tot het risicodomein van de aannemer behoren. Het wordt echter ingewikkelder wanneer beide partijen een aandeel hebben in het ontwerpproces. In de betreffende zaak had de aannemer technische specificaties aangeleverd, op basis waarvan de leverancier werktekeningen heeft laten opstellen voor de productie van de prefab-elementen. De aannemer heeft vervolgens haar akkoord gegeven op deze werktekeningen. Toen later bleek dat in meerdere elementen constructieve fouten zaten en onder meer kozijnen en elektraleidingen op onjuiste posities waren geplaatst, kon de leverancier daarvoor niet langer aansprakelijk worden gehouden, aldus het gerechtshof.
Goede afspraken zijn goud waard
Het gebruik van prefab biedt aanzienlijke voordelen, maar kent ook juridische valkuilen. Duidelijke contractuele afspraken, een goed afgestemde risicoverdeling, en heldere garanties en aansprakelijkheidsbepalingen zijn cruciaal om onaangename verrassingen te voorkomen. Laat u daarom goed adviseren – zowel juridisch als technisch – bij het aangaan van contracten met leveranciers en onderaannemers. Alleen zo kunnen de voordelen van prefab optimaal worden benut, zonder dat dit leidt tot onvoorziene juridische risico’s.
Nick van Wandelen is als advocaat werkzaam bij Van Iersel Luchtman Advocaten op de vestiging in ’s-Hertogenbosch.
[1] RvA Bouw, 17 mei 2017, 72.034.
[2] RvA Bouw, 24 mei 2024, 37.677.
[3] Hof Arnhem-Leeuwarden, 31 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2444
