De wtw-unit maakt teveel lawaai en de woning voldoet niet aan BENG, stelt de koper van een appartement. Jawel hoor, meent de aannemer. De deskundige die in opdracht van de arbiter meet en rekent, brengt uitsluitsel.
De koper laat het bij oplevering noteren in het proces verbaal: de wtw-unit van zijn appartement maakt te veel geluid. Met deze klacht stapt hij naar de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. En met nog iets: de woning voldoet niet aan de BENG-eisen. Dat zou liggen aan de toegepaste boiler.
De inzet bij dit geschil: een schadevergoeding van in totaal 7500 euro voor een stillere wtw-installatie en een betere boiler, plus nog eens 2600 euro als compensatie voor verminderd woongenot, de door de koper geïnvesteerde tijd en hogere energielasten.
Meten is weten: geluid
De koper stelt dat de wtw-unit zowel in stand 1 als 2 over de 30 dB gaat – de norm uit het Bouwbesluit. De aannemer deed naar eigen zeggen een geluidmeting waaruit blijkt dat er in stand 1 en 2 niets aan de hand is. En, zo meldt hij voor de volledigheid: voor stand 3 – de spuistand – geldt geen eis.
Meten is weten. Omdat ze twijfelen aan elkaars uitkomsten, benoemt de arbiter een deskundige die het ventilatiesysteem aan een geluidtest onderwerpt. Zijn conclusie is helder: de aannemer is tekortgeschoten, want het systeem maakt te veel geluid. De akoestische dempers zijn erg kort en de geluidsisolatie van de deurconstructie tussen technische ruimte en woonkamer is beperkt. Bovendien is de ventilatiecapaciteit te laag. Klip-en-klaar: deze klacht is terecht.
Rekenen aan BENG
Voldoet de woning aan de BENG-eisen? Volgens de koper is er een BENG-berekening ingediend bij de aanvraag van de vergunning en stond daarin een elektrische boiler met energielabel A+. Die is in de praktijk vervangen door een exemplaar met label C.
De aannemer stelt dat bij oplevering een as built-berekening is ingediend bij de gemeente en dat de woning voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit. Hij heeft daarbij een verbeterde luchtdichtheid aangehouden.
Ook hier weer: meten is weten. De arbiter laat een deskundige de woning meten op luchtdichtheid. Die maakt vervolgens een vergelijking tussen (1) de BENG-berekening zoals ingediend bij de vergunningaanvraag, (2) de BENG-berekening zoals ingediend bij oplevering, (3) de BENG-berekening bij oplevering maar met een betere boiler (energielabel A+), (4) de BENG-berekening met luchtdichtheid zoals door hemzelf gemeten, en tot slot (5) de BENG-berekening met alle verbeteringen.
Conclusie: alleen de BENG-berekening bij aanvraag voldoet, de andere berekeningen – zelfs optie 5 – níet. Er is óók hier dus sprake van een gebrek. De koper vordert terecht een schadevergoeding voor een betere boiler.
De arbiter benoemt wel dat met het installeren van een boiler met energielabel A+ nog steeds níet wordt voldaan aan de BENG-eisen. Het advies van de deskundige is om drie extra pv-panelen te plaatsen. De arbiter doet daar verder niets mee, want hij mag niet méér toewijzen dan de koper vorderde.
Afwikkeling van de kosten
De 7500 euro schadevergoeding staat dus. Die moet de aannemer betalen. Wat de extra geëiste schadevergoeding betreft: daar gaat de arbiter niet in mee. De afwikkeling van opleverpunten kost nu eenmaal tijd en die tijd is voor rekening en risico van de koper. Ook mist de arbiter een goed uitgewerkte onderbouwing.
De aannemer krijgt naast de 7500 euro schadevergoeding ook de proceskosten à 18.598,61 op zijn bord. De koper krijgt de aanvraagkosten à 450 euro terug, volgens het Geschillenreglement.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van de Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 82.462.
