Vocht en schimmelproblemen in een appartementencomplex. Ze leiden tot het afsluiten van een slaapkamer in een van de woningen. En een zaak bij de Raad van Arbitrage. Voor de arbiter is duidelijk dat de aannemer steken heeft laten vallen.
Een bouwbedrijf transformeert een voormalig kantoorpand tot appartementencomplex met 36 woningen, inclusief bergingen. Hij levert die met Woningborg-garantie op aan de leden van de VvE. Op dat moment – november 2020 – is er al een vochtplek zichtbaar in de berging van een van de woningen aan de straatzijde.
Na oplevering breidt deze vochtplek zich uit ín de woning. Een wand van een slaapkamer is aangetast door vocht en schimmel. Ook ontstaat er schade door vocht en schimmel in een tweede woning (en berging) aan de kant van de tuin, langs de trap in de gemeenschappelijke hal en ook bij de muren.
Metingen in vloeren en gevels
De VvE schakelt een vochtexpert in voor onderzoek naar de oorzaken. Die komt in maart 2023 met een rapport. De aannemer heeft op de bestaande betonvloer isolatie gelegd met daarop een nieuwe dekvloer. Het vermoeden is dat er al een vochtprobleem was, dat niet is aangepakt. Ook kan rondom het pand regen onder de vloer terechtkomen. De expert meet op meerdere plekken in het pand een hoog vochtgehalte in vloeren en wanden. Zijn advies: een waterkering aanbrengen rondom de gehele binnentuin en de maaiveldzone langs de hele buitenzijde van het pand afdichten.
De verzekeraar van de aannemer schakelt ook een expert in. Die rapporteert in oktober 2023 hoge vochtwaardes en stelt vast dat de problemen langzaam lijken toe te nemen. De afdichting tussen de bestaande betonvloer en de gevel van het pand is niet waterdicht. De aannemer herstelt op basis van dat rapport waar nodig die afdichting. Met de verwachting dat het vocht verder verdampt.
Afgesloten door schimmel
Dat blijkt niet het geval. Sterker: de vocht- en schimmelproblemen worden alleen maar erger. Het leidt uiteindelijk tot het afsluiten van de slaapkamer in de woning, om te voorkomen dat de rest van de woning onbewoonbaar wordt. De VvE laat dit weten aan de aannemer. Die krijgt nog één kans om gebreken te herstellen, maar pakt die niet.
Het wordt de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. De VvE eist herstel van de gebreken (zeven in totaal) en de ontstane gevolgschade, met een dwangsom van 250 euro per dag als stok achter de deur. Onderdeel van de eis is ook een voorschot van 15.000 euro voor vervangende woonruimte inclusief verhuiskosten voor bewoners van het zwaarst getroffen appartement. De aannemer mag ook opdraaien voor de expertisekosten à 3906 euro.
Hoe oordeelt de arbiter?
Voor de arbiter is het ‘voldoende aannemelijk’ dat er tijdens de bouw vocht in het isolatiepakket is gekomen en dat er regenwater in het isolatiepakket kon toetreden via niet waterdichte geveldetails. Dat zorgt voor de vochtproblemen in de woningen. De aannemer is hiervoor verantwoordelijk en moet de gebreken en de gevolgschade herstellen. Dat werk moet binnen drie maanden klaar zijn.
Opgelegde maatregelen: het verhelpen van alle niet-waterdichte details, het drogen van het isolatiepakket onder de vloer van de woning met de ernstige schimmelproblematiek en het verhelpen van de gevolgschade. Concreet bestaan die uit het herstellen en vervangen van aangetaste muurplaten en isolatie in de muren, het opnieuw afwerken van de muren en het herstellen of vervangen van vloerafwerking. De arbiter vindt een voorschot voor vervangende woonruimte terecht, maar bepaalt dat op 7500 euro.
Andere punten van de gebrekenlijst: een klacht over scheurvorming in de vloer wijst de arbiter af. Wél moet de aannemer te gladde galerijvloeren vervangen, bevestigingen van de hemelwaterafvoeren netter afwerken en vervuild gevelpleisterwerk aan de tuinzijde van het pand herstellen.
De expertisekosten en 90 procent van de proceskosten (totaal 25.671,36 euro) zijn voor rekening van de aannemer.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 82 710.
