Opdrachtgever en aannemer discussiëren nogal eens over de vraag of sprake is geweest van oplevering. Het is daarom belangrijk een goed beeld te hebben van de regels daarover. Waarop moet je letten?
Juridisch gezien is een werk opgeleverd, wanneer het werk van de aannemer is aanvaard door de opdrachtgever. Alleen een werk afmaken, is dus niet voldoende om te kunnen spreken van oplevering. De aanvaarding kan expliciet gebeuren, maar ook stilzwijgend. Van dit laatste is sprake als de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt, terwijl de aannemer wel aangeeft dat het werk klaar is om te worden opgeleverd.
Gevolgen oplevering
Charlotte van Eeden, jurist contractrecht bij LegalMatters.com, over de gevolgen van oplevering: “In de wet staat dat het werk voor risico van de opdrachtgever is, zodra het werk is opgeleverd. De afgesproken prijs moet dan door de opdrachtgever worden betaald. De aannemer is na oplevering niet aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs had moeten ontdekken. Met de oplevering start ook de termijn voor vorderingen in verband met gebreken in het werk. Zijn er gebreken, dan moet een procedure hierover binnen twee jaar nadat daarover is geklaagd bij de aannemer, worden gestart bij de rechtbank.”
Gebreken in het werk
Gebreken kunnen zowel voor of tijdens als na de oplevering van het werk worden ontdekt. “De constatering van gebreken voor of tijdens de oplevering hoeft de oplevering niet in de weg te staan. De gebreken moeten dan worden vastgelegd in een ‘proces-verbaal van oplevering’. Het werk kan alsnog worden aanvaard, zij het onder voorbehoud.”
Voor gebreken die na oplevering zijn ontdekt, is de aannemer in beginsel niet aansprakelijk. Mits de opdrachtgever kan aantonen dat hij de gebreken op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs niet kon ontdekken. De opdrachtgever heeft dus een onderzoeksplicht waaraan hij zich moet houden. Gemakkelijk om dit aan te tonen, is het voor een opdrachtgever echter niet.
Hij moet daarnaast rekening houden met de klachttermijn: hij moet een gebrek binnen een bekwame tijd na ontdekking melden bij de aannemer. Van Eeden: “Meldt een opdrachtgever zich bijvoorbeeld pas een jaar nadat hij het gebrek heeft ontdekt, dan kan hij geen beroep meer doen op de vermeende niet-deugdelijk uitgevoerde werkzaamheden.”
Nieuwe ontwikkelingen
Met de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen wil de overheid een aantal wijzigingen doorvoeren. Met het wetsvoorstel wordt het risico voor aansprakelijkheid van aannemers verhoogd. “Het wetsvoorstel is door de Tweede Kamer aangenomen; de stemming in de Eerste Kamer is vooralsnog aangehouden. Maar het is zeer belangrijk om dit in de gaten te houden.”
