Optoppen als versneller van woningbouw: kansen en knelpunten

Optoppen blijft steken in de belofte: slechts 7 procent van het potentieel wordt benut. Dat stelde ABN AMRO eind 2025. Reden om woningmarktdeskundige Frank Wassenberg te vragen naar de stand van zaken over optoppen. Hij is medeauteur van de Platform 31-uitgave ‘Aandachtpunten en tips voor het opschalen van optoppen van bestaande gebouwen’.

Je kunt er je geld op inzetten: ieder jaar verschijnt er vanuit de overheid weer een bericht dat het beoogde aantal te bouwen huizen niet is gehaald. Vier jaar op rij lukte het niet om jaarlijks 100.000 woningen te bouwen. Hoogleraar woningmarktbeleid Peter Boelhouwer: “We zitten er ver vanaf en dat aantal gaan we de komende jaren ook niet halen.”

Het doel van 100.000 woningen lijkt ver weg, maar die hoeven niet allemaal op de grond te staan, denkt Frank Wassenberg, senior projectleider en woningmarktdeskundige bij Platform31. De oplossing? Optoppen! Door het bouwen van een extra woonlaag op bestaande gebouwen kan de woningvoorraad snel worden aangevuld, stelt Wassenberg.

“Optoppen heeft veel voordelen. Er is allereerst geen grond nodig. Daarnaast blijft de impact op het milieu klein. Je kunt kortom op een vrij minimale manier zorgen voor extra woonruimte in steden. Optoppen doe je – niet verrassend – het liefst zo licht mogelijk. Je werkt met een lichte constructie zoals houtskeletbouw of staalframebouw of met prefab bouwdelen. Er zijn momenteel zo’n tachtig woningfabrieken, dus er is keuze te over”, zegt Wassenberg.

Optoppen rendabeler dan nieuwbouw

Een voordeel van prefab optoppen is dat je de bouwoverlast kunt beperken tot hooguit enkele dagen. Daarnaast valt het op dat optoppen veel rendabeler is dan nieuwbouw, maar dan moet je wel op grote schaal optoppen. Volgens berekeningen van de Stec Groep kost een prefab woning van permanente bouwbesluitkwaliteit ongeveer 140.000 tot 180.000 euro. Inclusief aansluitkosten komt het totaal op circa 250.000 euro, wat goedkoper is dan nieuwbouw. De optopping wordt rendabel met middenhuur en is winstgevend bij verkoop: in veel stedelijke gebieden levert zo’n woning al snel 350.000 euro op.

De grootste kansen om snel op te toppen zitten in de woningvoorraden van de woningcorporaties en de VvE’s. “Hoe groter het dak hoe beter. Veel flats uit de jaren zestig tot begin jaren negentig zijn ideale gebouwen. Die hebben een overcapaciteit en dit maakt ze geschikt om op te toppen.”

Twee soorten intermediair

Een huisje of woonlaag op een flat zetten is eigenlijk helemaal niet zo spannend, vertelt Wassenberg. “Als je werkt met een intermediair kun je het nieuwe op het oude laten aansluiten. De intermediair is veelgebruikt. Er zijn twee soorten. De ene intermediair heeft vaste maten, dat is gunstig bij gebouwen die allemaal dezelfde maten en dakoppervlaktes hebben. Denk daarbij aan systeem-bouwflats uit de naoorlogse decennia. De andere intermediair is een flexibele tussenconstructie die je kunt in- of uitschuiven; de kosten vallen dan wel hoger uit, maar je kunt het hele dak benutten.” De intermediair creëert een laag tussen oud en nieuw van ongeveer vijftig centimeter hoog. Je kunt de nutsvoorzieningen en het leidingwerk erin verwerken. De kunst is om die tussenconstructie zo slim mogelijk te maken. Het liefst prefab en in de fabriek plug-and-play gemaakt. Zo vroeg mogelijk in het proces is een gedetailleerde opname van het dak belangrijk. Dat kan met een point cloud, een digitale 3D-scan van het gebouw.

Opschaalbaarheid van optopwoningen

Technisch ziet Wassenberg niet veel struikelblokken. Inmiddels zijn diverse corporaties en gemeenten aan het experimenteren met optoppen. “Er komen steeds meer bouwbedrijven die zich specialiseren in optoppen. De pilots zie je vooral in de grotere steden. Die nemen het voortouw. Het betreft vaak projecten waarbij je panden in een bewoonde staat optopt of je creëert extra ruimte bovenop een leegstaand kantorengebouw. Voor bouwpartijen die optopwoningen aanbieden is de opschaalbaarheid van groot belang. Als je in het voortraject het bouwproces goed overdenkt, heb je daar als bouwpartij later profijt van.”

Wassenberg vertelt dat Creative City Solutions bij een groot aantal optopprojecten heeft gekeken naar de technische uitdagingen, zoals ook te vinden is in de Platform 31-uitgave ‘Aandachtspunten en tips voor het opschalen van optoppen van bestaande gebouwen’ .

“Je hebt te maken met akoestiek en geluid; de oude woningen moeten geen last krijgen van de bovenburen. Je moet het leidingenwerk goed overdenken. Hoe verleng je de rookgasafvoer, schoorstenen en kanalen? Daarnaast moet je nadenken over water en waterdruk, want de woning wordt immers hoger.”

Wassenberg schetst dat optoppen in combinatie met duurzaamheid een veelgebruikte formule is. “Het is win-win. Vaak moeten gebouwen toch al worden verduurzaamd. De bewoners profiteren dan van een nieuwe lift en een lagere energierekening.”

Vergunningsaanvraag verkorten

Wassenberg is enthousiast over de mogelijkheden van optoppen. Maar uit een recent verschenen rapport van ABN AMRO blijkt dat het optoppen stagneert. De bestaande bewoners vormen een bezwarende factor, stelt de bank. “Parkeren is een van de struikelblokken. Meestal zijn er gemeentelijke voorschriften voor het aantal parkeerplaatsen dat een appartementencomplex minimaal moet hebben. Als er door optoppen extra woningen bij komen, is er niet altijd ruimte voor meer parkeerplaatsen.”

Maar de grootste bottleneck om optoppen vlot te trekken, zit bij gemeenten. Die werpen te veel drempels op als het om de bouw gaat. Vergunningsaanvragen lopen vast. Optoppen vereist afstemming tussen verschillende gemeentelijke afdelingen en er is geen centraal punt waar mensen met vragen over optoppen terecht kunnen. Uit de markt zijn de signalen duidelijk. Hesly Bentvelsen van De Optoppers: “Als je de vergunningsaanvraag drastisch gaat verkorten, zouden we als markt kunnen toewerken naar 100.000 woningen per jaar, maar het gaat nu veel te traag. Het probleem is dat de aanvraag per gemeente anders is. De overheid moet een beetje zijn nek durven uitsteken.”

Dat begint volgens Bentvelsen bij een goed overwogen omgevingsvergunning die een stuk sneller dan nu wordt toegekend. Dat is een beeld dat Wassenberg herkent. “Optoppen is nieuw. Als ambtenaar of corporatiemedewerker is het makkelijk om je aandacht te besteden aan nieuwbouw of bijvoorbeeld een transformatie van een schoolgebouw. Dat is eerder gedaan. Het optoppen is moeilijk en nieuw. Onbekend maakt onbemind.”

Bezit doorlopen

Wassenberg stipt het verschil aan tussen corporaties en gemeenten. “Als je een gemeente neemt als Zoetermeer, die is momenteel veel met houtbouw bezig en staat open voor andere bouwvormen zoals optoppen. Andere gemeenten daarentegen hebben hier bij wijze van spreken amper over gehoord. Die hebben geen idee wat ze met optoppen aan moeten.”

“Het zou ook helpen als corporaties hun hele bezit doorlopen en gaan kijken wat er potentieel in aanmerking komt om opgetopt te worden. Dan laat je vervolgens de bouwkundige er nog een keer goed naar kijken en stelt een selectie op van op te toppen woningen. Het liefst een selectie met woningen in de buurt van elkaar. Als je als corporatie dan de jaarlijkse prestatieafspraken met de gemeente bespreekt, kun je aangeven dat je een bundel woningen hebt om op te toppen.”

“Dat is win-win. Je kunt dan op voorhand al veel papierwerk afstemmen. De gemeente kan voor de gemaakte selectie de vergunningen al verlenen. Als er dan woningen vrijkomen, kunnen beide partijen er gelijk mee aan de slag. Het traject wordt al gestart: de corporatie kan veel voorbereiden, de aannemer is al gezocht en de gemeente kan het voorbereiden.”

Wet van de remmende voorsprong

Wassenberg is optimistisch gestemd en gelooft in olievlekwerking. “Een gemeente als Zoetermeer is een koploper. Die geeft een goed voorbeeld. Goede voorbeelden worden altijd goed bezocht. Andere gemeenten die geïnteresseerd zijn pakken dit op een gegeven moment dan vanzelf op. Je kunt toch niet overal tegelijk beginnen.”

Ook als bouwbedrijf kun je al voorsorteren op optoppen, vertelt Wassenberg tot slot. “Kijk wat er al gebeurt in de markt, bezoek excursies en lees over optopprojecten. Bedenk wat je kunt aanbieden. Als er dan vraag uit de markt komt, is het niet nieuw. Door eerder opgedane ervaringen kun je veel meer versnellen dan je voorgangers en je kunt nog goedkoper optoppen ook.”