Woningsplitsing: stille kracht of druppel op een gloeiende plaat?

Met relatief beperkte ingrepen extra woningen toevoegen aan de bestaande voorraad klinkt aantrekkelijk. Maar hoeveel zoden zet woningsplitsing nu echt aan de dijk en waar lopen corporaties in de praktijk tegenaan? Woningcorporatie Zayaz uit Den Bosch is al jarenlang in de weer met woningsplitsing. Projectleider Mark van de Goor schetst de kansen én de grenzen.

De aandacht die woningsplitsing de afgelopen tijd kreeg, kwam voor Zayaz als een verrassing. “Wij zijn al zo’n zes jaar bezig met splitsen”, zegt Van de Goor, “maar in het laatste kwartaal van 2025 hebben we verschillende keren het nieuws gehaald door artikelen over splitsen in de Volkskrant, NRC, AD, Omroep Brabant en RTL Nieuws. We stonden ineens volop in de belangstelling en werden landelijk gezien als een van de koplopers in woningsplitsen. Dan merk je dat er veel belangstelling voor is, maar dat er ook nog veel onduidelijkheid bestaat rond de mogelijkheden.”

Beter aansluiten op veranderende vraag

De belangrijkste reden voor Zayaz om bestaande huurwoningen te splitsen, is niet om een koploperpositie in te nemen. “Het is ontstaan door krapte, lange wachtlijsten en een tekort aan huurwoningen. Daarbij willen we ook kijken naar het beter benutten van de bestaande voorraad. In het verleden zijn er relatief veel grote woningen gebouwd, terwijl je landelijk ziet dat de samenstelling van de huishoudens verandert. Er zijn steeds meer een‑ en tweepersoonshuishoudens en ons bezit bestaat voor een groot deel uit ruime eengezinswoningen met meerdere slaapkamers”, legt Van de Goor uit. “Splitsen is voor ons een manier om met het bestaande bezit beter aan te sluiten op de huidige vraag. Doel daarbij is de wachtlijsten terugdringen.”

Zayaz beheert circa 14.000 eenheden in Den Bosch en omgeving. Een aanzienlijk deel daarvan komt in aanmerking voor splitsing. “We hebben een lijst met potentieel geschikte woningen en we zijn bezig een verdiepingsslag te maken met die lijst. Ik verwacht dat we rond de duizend woningen zitten die technisch en ruimtelijk geschikt zijn. Dat betekent echter niet dat we die woningen daadwerkelijk kunnen splitsen.”

‘We kijken kritisch naar wat dit voor de buurt betekent’

Beperkende factor

“We moeten steeds een afweging maken tussen het behoud van de ruimtelijke opzet en het karakter van een wijk of buurt en de behoefte aan nieuwe woningen”, zegt Van de Goor. “Dat is nu in harde aantallen vastgelegd in de voorwaarden van de gemeente Den Bosch voor splitsing van grondgebonden woningen. Daarin staat dat als je in een rijtje één woning splitst, je de woningen twee, drie en vier links en rechts daarvan niet mag splitsen. Concreet betekent dit dat je maar ongeveer 20 procent van de woningen kunt splitsen.”

Vanuit stedenbouwkundig en bouwkundig oogpunt zou het volgens hem logischer zijn om meerdere woningen naast elkaar te splitsen. “Dan kun je bijvoorbeeld slimmer omgaan met de buitenruimte of de ontsluitingen. Maar daarbij moeten we ook kritisch blijven kijken naar wat dit voor de leefomgeving en de buurt betekent. Die afweging willen we graag in goed overleg maken.”

‘Op de verdiepingsvloer mag geen harde vloerafwerkingen komen’

Onlangs kondigde de gemeente aan de beleidsregels te gaan evalueren. Het voornemen daarbij is dit jaar 75 wooneenheden toe te voegen door middel van splitsen en woningdelen. “Dat vraagt ook wat van de voorwaarden”, aldus Van de Goor.

Welke woningen zijn geschikt voor splitsen?

Zayaz richt zich bij splitsen voornamelijk op de wat ruimere grondgebonden eengezinswoningen uit de jaren zeventig en tachtig. “Een harde eis is het vloeroppervlakte”, zegt Van de Goor. “Volgens de voorwaarden van de gemeente moet elke nieuwe woning na splitsing minimaal 40 m² gebruiksoppervlak hebben. Omdat je ook te maken krijgt met een gemeenschappelijke entree en verkeersruimte kom je in de praktijk uit op een minimale woninggrootte van 90 tot 100 m² vóór splitsing.”

De meest voorkomende variant is een woning met een appartement op de begane grond en een tweede woning op de eerste verdieping. Vaak met de zolder erbij. Zayaz kiest daarbij nadrukkelijk voor zogenoemde ‘harde’ splitsingen. “Elke woning krijgt volledig zelfstandige voorzieningen. Denk daarbij aan een eigen voordeur gelegen in het voorportaal, keuken, badkamer, toilet, meterkast en installaties.” Aan de buitengevels verandert Zayaz niks. “We richten ons bij splitsen uitsluitend op de binnenzijde van de woning. De buitenkant loopt mee in een verduurzamingsproject van de hele straat of de wijk.”

Weinig bouwkundige obstakels

Op bouwkundig vlak ziet Van de Goor relatief weinig obstakels. Dat heeft alles te maken met standaardisatie en samenwerking. Zayaz werkt met een vast bouwteam dat bestaat uit een architect, een aannemer en een installateur. “We weten wat we aan elkaar hebben en wat er wel en niet mogelijk is. Ook hebben we al zo vaak samengewerkt dat er bouwkundig gezien inmiddels niet veel uitdagingen meer zijn.”

Een belangrijk aandachtspunt bij splitsen is volgens Van Goor de positie van de trap. “Je wilt dat die zo dicht mogelijk bij de voordeur zit. Zit die te ver naar achteren, dan krijg je een grote gangzone en verlies je kostbare meters vloeroppervlak.”

Geluid, brand en installaties

Geluidsoverdracht is een belangrijk aandachtspunt bij splitsen. Zeker bij woningen in een rij. Daarom splitst Zayaz uitsluitend woningen met betonnen verdiepingsvloeren. Woningen met houten vloeren kunnen gesplitst worden, maar vragen extra aandacht voor maatregelen rond (contact)geluid.

Andere maatregelen die Zayaz neemt op het gebied van geluid is het plaatsen van voorzetwanden tussen de woningen. “Dat doen we als de nieuwe ruimtes verschillende functies hebben. Als een keuken boven grenst aan de slaapkamer van een andere huurder dan maken we daar een voorzetwand en als er beneden een slaapkamer naast de woonkamer van een andere huurder ligt, doen we precies hetzelfde. De trappen in het appartement bekleden we met vloerbedekking om loopgeluid zoveel mogelijk te beperken. Op de verdiepingsvloer mag geen harde vloerafwerkingen komen.”

Procedures als bottleneck

Van de Goor zegt dat niet de verbouwing zelf, maar de aanloop ernaartoe de meeste tijd kost. “Zo laten we onder meer een parkeeronderzoek uitvoeren, houden we een omgevingsdialoog en is er het vergunningstraject waar de gemeente een aantal weken de tijd voor heeft. Zorgvuldigheid is heel belangrijk, maar het zou natuurlijk mooi zijn als we bepaalde processen samen wat kunnen versnellen. Daarnaast vraagt het regelen van extra nutsaansluitingen steeds meer tijd. Dat ligt bij splitsen niet aan netcongestie. Een extra eenheid vraagt niet heel veel extra vermogen. De vertraging zit in de volle agenda’s bij de netbeheerder. Voordat de schop de grond in gaat, ben je een paar maanden verder. De belemmerende factor in tijd ligt dus vooral aan de voorkant van het traject. Dat duurt veel langer dan de werkelijke bouwtijd. Als de vergunningen eenmaal rond zijn, kun je een woning in ongeveer tien weken splitsen.”

In de omgeving roept woningsplitsing regelmatig vragen op die vooral gaan over parkeren en leefbaarheid. “Die zorgen zijn begrijpelijk”, vindt Van de Goor. “Daarom organiseren we altijd een omgevingsdialoog. In de praktijk vallen de effecten vaak mee. We horen na oplevering nauwelijks negatieve signalen. Vaak gaat het om één‑ of tweepersoonshuishoudens. Die zorgen niet per definitie voor meer overlast dan een gezin.”

Financieel is woningsplitsing prijzig. “Gemiddeld zitten we rond de 235.000 euro per woning”, zegt Van de Goor. “Dat is inclusief bouwkosten, installaties, adviseurs, onderzoeken en ontwerp. Daarmee is splitsing niet veel goedkoper dan nieuwbouw. Het verschil zit ’m vooral in de maatschappelijke opbrengst: je voegt relatief snel extra woningen toe, zonder extra grondgebruik.”

Genuanceerd antwoord

Het antwoord op de vraag of splitsing zoden aan de dijk zet is volgens Van de Goor genuanceerd. “Op projectniveau is de bijdrage beperkt. Maar als gemeenten en corporaties structureel een paar procent van hun woningvoorraad zouden inzetten voor splitsing, ga je het op termijn wel merken. Dan zet het zoden aan de dijk en kun je een substantiële hoeveelheid eenheden toevoegen.”

Op dit moment is de schaal nog te klein, oftewel de potentie is er maar de weg ernaartoe is nog kronkelig. Splitsen is daarmee geen wondermiddel voor het woningtekort, maar een manier van bouwen die serieuze aandacht verdient. “Het is geen businesscase waar je als corporatie rijk van wordt”, weet Van de Goor. “Tegelijkertijd hebben we als corporatie de maatschappelijke opdracht woningen te bouwen die aansluiten op de huidige vraag. Splitsen is een manier om die vraag te beantwoorden.”

Welke processtappen doorloop je voor het splitsen van een woning?