Het lekt in nieuwgebouwde appartementen. De aannemer neemt rigoureuze maatregelen – hij laat de gevel opnieuw doen – en verhaalt de schade op de verschillende onderaannemers. De onderaannemer die het buitengevelisolatiesysteem aanbracht, kaatst de bal terug.
Een buitengevelisolatiesysteem met steenstrips. Uitgevoerd volgens de richtlijnen, op kwaliteit gecontroleerd door certificatie-instelling SKG-IKOB en opgeleverd met verzekerde garantie van 10 jaar. Daar kan niets meer misgaan, zou je zeggen. Maar toch.
Althans: dat denkt de aannemer. Na de oplevering van de zestig woningen bespeuren de nieuwe bewoners lekkages. De hoofdaannemer schakelt een expert in. Die concludeert dat op verschillende plekken voorzieningen ontbreken waardoor water niet of nauwelijks wordt weggeleid van de gevel.
Kozijndetails
De onderaannemer die de gevel afwerkte, krijgt een advocaat op zijn dak. Volgens de gestuurde brief zijn meerdere partijen (nevenaannemers) tekortgeschoten in het nakomen van hun verplichtingen. SKG-IKOB doet ook onderzoek. “Vanuit 33 jaar ervaring binnen deze vaktechniek heb ik nog nooit zoveel gevellekkages meegemaakt”, schrijft de deskundige. Hij wijst op slechte detailleringen rond de kozijnen. Dat is wat de onderaannemer laat weten aan de hoofdaannemer. Uit coulance wil hij wel het kopschotdetail verbeteren.
Herstel van de buitengevel
De hoofdaannemer heeft ondertussen een ‘Plan van aanpak gevelproblematiek’ gepresenteerd. Volgens dat document zijn naast de onderaannemer ook de leverancier van de aluminium gevelkozijnen, de timmerfabriek die de stelkozijnen heeft geleverd, de dakdekker en de loodgieter betrokken.
Afbouw Gevelsupport onderzoekt het werk in opdracht van de hoofdaannemer en stelt dat buitengevelisolatie niet is bedoeld om waterdichtheid van een gevel te verzorgen. De ondergrond moet zelfstandig aan eisen voor waterdichtheid voldoen.
Een derde partij begint aan het herstel van de gevel.
Vergoeding voor herstel en schade
De hoofdaannemer wil geld zien van de onderaannemer, zo is de inzet bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. In de vorm van een vergoeding voor herstel en gevolgschade (het schadebedrag is nog niet bekend), danwel in de vorm van een voorschot van 2 miljoen voor herstelkosten, onderzoekskosten en gevolgschade. En ook 6775 euro aan buitengerechtelijke kosten.
De onderaannemer betwist tegenover de arbiter dat de lekkages het gevolg zijn van zijn werk. Ook stelt hij dat plaatselijk herstel had gekund, in plaats van het volledig slopen en vernieuwen van complete geveldelen.
Geheel van details
Tijdens de zitting is de discussie wie ontwerpverantwoordelijkheid draagt. De onderaannemer erkent aansprakelijkheid voor het ontwerp van het buitengevelisolatiesysteem, maar de architect is verantwoordelijk voor de afstemming van het geheel van details. De arbiter merkt in navolging van de expert op dat het buitengevelisolatiesysteem niet kan worden beschouwd als geveldichtingssysteem. De stelling van de hoofdaannemer dat het aan onderaannemer was om te zorgen voor een goede thermische en waterdichte aansluiting van het gevelisolatiesysteem op de andere onderdelen van het project, zoals de stelkozijnen, dakbedekking en hemelwaterafvoeren, klopt dus niet.
Klachten kaatsen terug
Het hele lijstje klachten dat de hoofdaannemer richting onderaannemer heeft, kaatst naar hem terug. Het zijn vooral werkzaamheden die hij zélf niet goed heeft uitgevoerd. In de basis heeft de aannemer dus ongelijk in deze zaak.
Op een paar puntjes na. Er zijn te korte waterslagen die toch zijn afgekit door de onderaannemer. Niet verkeerd, maar niet zorgvuldig genoeg uitgevoerd – herstel is noodzakelijk. De onderaannemer draait daarom op voor de helft van de kosten voor het vervangen van het kitwerk. Ook moet hij één steigergat dichten, wat voegwerk en plaatselijk sponningen langs stelkozijnen herstellen en plaatselijk herstel van de sponningen langs de stelkozijnen.
Tenslotte zijn de arbiters van oordeel dat plaatselijk herstel van de gevels goed mogelijk was geweest. Dat de aannemer is overgegaan tot volledige sloop van de gevels is dus voor zijn rekening.
Afrekening
De onderaannemer is verantwoordelijk voor een klein deel van de schade als gevolg van de te korte waterslagen. Het bedrag moet nog worden bepaald in een schadestaatprocedure. De aannemer had al beslag laten leggen op een bedrag van 1.938,71. Dat is terecht: die moet de onderaannemer betalen. Verder haalt de aannemer bakzeil en zijn de proceskosten à 42.789,81 euro voor zijn rekening. Ook moet hij een tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand betalen aan de onderaannemer: 21.235 euro, inclusief rente.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 37.780
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.