Vier dagen na de oplevering van hun woning melden de kopers de eerste lekkages. De oorzaak is al snel duidelijk: een lekkagegevoelige opbouw. Over herstel is geen discussie in deze arbitragezaak. Wel over hoe ver dat herstel moet gaan.
De woning in kwestie is niet alledaags: het gaat om de rechterhelft van een twee-onder-een-kapwoning die met de achterzijde tegen een aardwal is gebouwd. De hele eerste woonlaag bevindt zich onder het maaiveld van deze aardwal. Die loopt naar voren toe af en bereikt op een derde deel van de voorzijde van de woningen het vloerniveau van de onderste woonlaag. Kortom: er bevindt zich grond langs de zijgevels en de achtergevel van de woning. Grond die altijd wat vochtig is en in natte periodes verzadigd kan raken met water.
Andere opbouw
Hier had de eerste woonlaag uitgevoerd moeten worden in een massieve betonmuur van 36 cm dik. Boven het maaiveld zou deze wand worden verjongd naar 15 cm, zodat daar ruimte ontstaat voor isolatie, een luchtspouw en metselwerk. Dat was het plan, maar de kelderbouwer van de aannemer koos zonder overleg voor een andere opbouw. Die heeft de woning helemaal uitgevoerd in een betonnen binnenblad van 200 mm dik met isolatie, een luchtspouw en een gemetseld buitenblad. De spouw loopt dus helemaal door tot de betonvloer van de onderste woonlaag. Er staat daardoor bijna verdiepingshoog vochtige grond tegen een gemetseld buitenblad van een spouwmuur. De vloer steekt bovendien op een lijn door naar buiten.
Deskundig advies
Vanaf vier dagen na oplevering komen de klachten over lekkages bij de aansluitingen tussen de vloer en gevel en diverse doorvoeren in de vloer. De kopers en de aannemer schakelen gezamenlijk een deskundige in. Die doet onderzoek naar de oorzaken en maakt een rapport met hersteladviezen. Daar ontstaat onenigheid over. De kopers stellen dat dit een bindend advies is en eisen bij de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen uitvoering ervan.
De aannemer wil zo ver niet gaan. Hij wil geen herstelmaatregelen treffen bij de stortnaad tussen de vloer en het binnenblad, zoals de deskundige adviseert. Volgens hem is dat ook niet nodig, omdat er een kimplaat is aangebracht. De aannemer wil het houden bij het beter dichtmaken van de doorvoeren. Bij de buren was die ingreep voldoende, stelt de aannemer. Hij had dit aan de deskundige willen voorleggen vóórdat die bindend advies zou geven, maar heeft die gelegenheid niet gehad. Er is nooit een concept rondgestuurd om op te reageren. Volgens hem moet de arbiter de vordering afwijzen.
Oordeel
Voor de arbiter is het volledig helder dat er is afgeweken van de aannemingsovereenkomst. De kans op inwatering was bij een massief gestorte betonwand vrijwel nul. De gekozen uitvoering maakt de aansluiting tussen vloer en wand enorm gevoelig voor lekkages.
De kopers hadden wat de arbiter betreft recht gehad op uitvoering volgens tekening, dus alsnog een massieve betonwand. Maar zij eisen met het hersteladvies van de deskundige minder verregaande maatregelen. Dat advies bestaat onder meer uit het aanbrengen van bitumen aan de buitenzijde van het binnenblad (onderin de spouw) en het behandelen van het gemetselde buitenblad met waterkerende mortel.
Dat de aannemer minder ver wil gaan, is volgens de arbiter niet aan de orde. Zowel de kopers als de aannemer hebben de deskundige ingeschakeld en daarbij was steeds duidelijk wat de bedoeling was. Er is nooit gesproken over conceptadviezen en een mogelijkheid om te reageren. Kortom: de aannemer moet het herstel uitvoeren binnen drie maanden na het vonnis. De proceskosten à 10.420,52 euro komen op zijn bord. Omdat de kopers van de woning volledig gelijk hebben gekregen in deze kwestie, krijgen ze de helft van hun aanvraagkosten terug.
Bewerkt naar het verslag van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, geschilnummer 82.824
