Is conceptueel bouwen werkelijk sneller en goedkoper?

Conceptueel woningen bouwen gaat veel sneller en is aanzienlijk goedkoper dan een traditioneel (woning)bouwproces. Dat is de voornaamste conclusie uit het dit jaar verschenen rapport De kosten in beeld conceptueel bouwen vs traditioneel bouwen van IGG Bouweconomie. Bouwonderneming Stout uit Sliedrecht legt zich bij voorkeur toe op conceptuele woningbouw. Komen de conclusies uit het rapport overeen met de praktijkervaringen van Stout?

Op de bouwplaats in Sommelsdijk op het eiland Goeree- Overflakkee realiseert Bouwonderneming Stout de laatste fase van een wijk met koop- en huurwoningen die volgens het Stout HUISmerk worden gebouwd. In de bouwkeet knikt commercieel directeur Jan Korevaar, als hij met de uitkomst van het rapport van IGG Bouweconomie wordt geconfronteerd. “Dat had ik wel verwacht. Het meest herkenbare uit het rapport vond ik de hoge mate van efficiency in de ontwikkelfase van een conceptwoning. Vorig jaar leverden wij in Gouda 91 woningen van ons HUISmerk op en dat proces ging geruisloos door de organisatie heen. Hoe dat komt? Omdat je integraal met alle ketenpartners het concept hebt ontwikkeld en technisch uitgewerkt. Iedereen weet zo wat er van hem of haar verwacht wordt tijdens het bouwproces.”

Product-marktcombinaties

Het Sliedrechtse bouw- en ontwikkelingsbedrijf is sinds 2014 actief met conceptuele woningbouw. In het begin diende het Stout HUISmerk alleen voor rijtjeswoningen, maar daar zijn in de loop der tijd allerlei woningtypen bijgekomen, zodat Stout alle veelvoorkomende product-marktcombinaties kan aanbieden. “Als ontwikkelende bouwer begrijpen we heel snel aan welke woningtypes onze opdrachtgevers behoefte hebben”, weet Korevaar. Zo is recentelijk het eerste woningbouwproject met het Stout HOUTmerk opgeleverd; deze conceptmatige woningen bestaan volledig uit een CLT- casco met biobased isolatiematerialen.

Er waren voldoende redenen voor Stout om de transformatie te maken van traditioneel bouwen naar conceptmatig, hoewel de bouwonderneming eerstgenoemde methodiek nog wel toepast, maar een andere voorkeur heeft. “Wij merkten dat voor elk project het wiel opnieuw werd uitgevonden. Elke keer een nieuwe plattegrond ontwerpen en elke keer bedenken: hoe gaan we die woningen nu weer maken? Met de engineering tussen de projectpartners en het maken van bestekken gaan enorm veel tijd en energie verloren. We zagen in dat het anders moest door onder andere woningplattegronden te standaardiseren en het woningconcept integraal met alle projectpartners te ontwerpen en te engineeren en af te stemmen op de marktvraag.”

Twaalf weken

Stout houdt als principe aan dat twaalf weken voor de start van een conceptueel bouwproject alle gesprekken met de opdrachtgever zijn afgerond. Dit betekent dat alle integrale ontwerp- en uitvoeringsdetails vaststaan: alle mogelijke clashes zijn er uitgehaald, zodat de opdrachtgever de as-built situatie krijgt zoals die hem is gepresenteerd. Aan de kostprijs van het project wordt niet meer getornd.

Ook de bouwmethodiek staat vast, hoewel die per project flexibel invulbaar is, afhankelijk van materiaalprijzen en wensen van de opdrachtgever. Verder is de doorlooptijd van de bouw gegarandeerd; alle ketenpartners en toeleveranciers weten wanneer en hoe ze hun input moeten leveren en wanneer de controlerondes worden uitgevoerd. “We merken dat de lengte van de bouwtijd heel erg bepalend is voor de kostprijs. Als je die tijd weet te verkorten door standaardisaties toe te passen, kun je die kostprijs steeds meer drukken”, aldus Korevaar.

“Realisatie van 91 conceptwoningen ging geruisloos door onze organisatie heen.”

Meer conceptmatige bouwers

Bouwonderneming Stout is niet de enige van oudsher traditionele aannemer die meer conceptgericht opereert en product-marktcombinaties aanbiedt. Directeur Olga Görts-van de Pas van het Netwerk Conceptueel Bouwen ziet het aantal conceptmatige woningbouwbedrijven toenemen. “Veel grote bouwers voeren inmiddels hun eigen woningconcepten en het mkb begint er ook steeds meer mee. Concepten worden voortdurend verder ontwikkeld naar bijvoorbeeld biobased en circulaire conceptwoningen.”

Herhaalbaar en opschaalbaar produceren

Het onderzoek van IGG Bouweconomie is op initiatief van het Netwerk Conceptueel Bouwen uitgevoerd. Görts kreeg regelmatig van opdrachtgevers, zoals woningcorporaties, de vraag of en zo ja waarom conceptueel bouwen goedkoper is en sneller gaat dan het traditionele proces. De directeur is gaarne bereid om antwoorden te geven: “De conceptuele aanpak gaat ervan uit dat het bouwbedrijf samen met een architect, installatieadviseur en eventueel constructeur een integraal woningconcept heeft ontwikkeld en geëngineerd en deze aanbiedt op basis van gevraagde prestatie-eisen van de opdrachtgever. Het concept kan herhaalbaar en opschaalbaar worden geproduceerd. De conceptaanbieder maakt strategische keuzes: voor welke doelgroep en voor welk marktsegment is het woningconcept bestemd? Hoeveel woningen wil ik afzetten op jaarbasis? Herhaalbare oplossingen schelen enorm veel tijd en energie in de werkvoorbereiding en uitvoering in vergelijking met een traditioneel bouwproces. Eigenlijk hoeft een woningconcept alleen nog maar locatiespecifiek te worden gemaakt.”

Tools voor conceptueel bouwen

De kennisorganisatie voor conceptueel bouwen biedt diverse tools om de transitie van traditioneel naar conceptueel bouwen soepel(er) te laten verlopen. De Woonstandaard onderscheidt een aantal woningtypes (grondgebonden, gestapeld, etc.) en huurklassen. Die combinatie wordt een product-marktcombinatie genoemd. De Woonstandaard wordt gebruikt om vraag en aanbod van woningconcepten op elkaar af te stemmen en verder te ontwikkelen c.q. te standaardiseren. Daarnaast is Conceptenboulevard.nl ontwikkeld, waarop de conceptaanbieder zijn concept kan presenteren en de opdrachtgever het passende woningconcept kan vinden. Verder heeft het Netwerk Conceptueel Bouwen een modelovereenkomst opgesteld voor opdrachtgevers en conceptaanbieders om makkelijk tot zaken te komen.

Dit artikel is eerder gepubliceerd in Aannemer 7-2023.