Aan de Mauritskade 55 in Amsterdam renoveert bouwbedrijf Van Schaik het voormalige stalgebouw van de Amstel-brouwerij tot een modern kantoor. De aannemer neemt maatwerk voor de huurder direct mee in de bouwfase.
“Eigenlijk is dit de mooiste gevel van het gebouw”, steekt Jarco van Dam van wal. De adjunct-directeur van bouwbedrijf Van Schaik uit Breukelen wijst op de belettering boven in de zijgevel. ‘Stalgebouw v/d brouwerij de Amstel’ staat er. “Het is natuurlijk jammer dat ze daar later een gebouw naast hebben gezet, maar vroeger was dit waarschijnlijk mooi van een afstand in het zicht.”
In een ver verleden stonden hier dus paarden, die de belangrijke taak hadden om de stad te voorzien van vers gebrouwen gerstenat. Vooraan in het gebouw – aan de zijde van de genoemde gevel – woonde de beheerder van de stal, daarachter stonden de paarden en op de etage was een hooizolder. Deze functie heeft het gebouw aan de rand van het Oosterpark al heel lang niet meer. In een recenter verleden zaten er diverse creatieve bedrijfjes plus onder meer een café en een galerie.

Links projectleider Jarco van Dam, rechts uitvoerder Erwin van Eijk.
“Iets grappigs waar we tegenaan liepen bij de uitwerking van het plan: er werd vroeger ook al verschil gemaakt tussen woning of bedrijfsruimte”, zegt Van Dam, die ook de projectleiding doet. “De woning is namelijk veel minder zwaar geconstrueerd dan de stal. Dat maakt dat we voor het stalgedeelte veel minder constructieve aanpassingen hoefden te doen dan bij de woning. Daar moeten we echt veel extra staal inbrengen, omdat die een kantoorfunctie krijgt.”
Twee opdrachtgevers
Van Schaik werkt op het project in feite voor twee opdrachtgevers. Hoe dat komt? Kosmos Development – de ontwikkelaar die het pand wilde kopen – vroeg de bouwer om een raming te maken voor de verbouwing van het gebouw tot energiezuinig kantoor. Van Dam: “Met die raming durfde de ontwikkelaar het aan om het pand te kopen. Daarna was het snel schakelen om in een korte tijd het project op te tuigen. Toen alles rond was, zijn we direct begonnen met slopen.” Ondertussen was een huurder aan boord: een start-up die zich bezighoudt met Artificial Intelligence en op haar huidige locatie uit het jasje groeide. “Wij hadden de opdracht het casco gereed te hebben voor eind oktober. De huurder wilde vervolgens nog allerlei aanpassingen hebben. Dat zou nooit lukken in die twee maanden.”

In overleg met ontwikkelaar en huurder schoof Van Schaik de twee planningen in elkaar. “De werkzaamheden aan het casco wat naar achteren, zodat we maatwerk voor de huurder direct konden meenemen in de bouwfase.” Wat die specifieke wensen van de huurder betreft: dat zijn er best veel. “Er ligt dus een behoorlijke druk op de planning.”
Ingrepen aan gevel en dak historisch stalgebouw
In het gebouw ondersteunt de bouwer met staalconstructies nieuwe houten en bestaande betonvloeren. De buitenmuur is een massieve muur (anderhalf steens). Met metalstud voorzetwanden, voorzien van isolatie, en voorzetramen voor de oude stalen kozijnen voorkomt de bouwer flink wat energieverlies door de gevels.
Een eerder gebouwde aanbouw aan de achterzijde van het stalgebouw is helemaal gesloopt en opnieuw opgebouwd in metselwerk en weer voorzien van een plat dak met bitumen. Aan die zijde zijn de kozijnen vernieuwd. Kleine raampjes zijn van staal, grote puien van aluminium.

Van Schaik isoleert het bestaande dak van buitenaf met 12 cm PIR-isolatie. Ook plaatst het bedrijf nieuwe daglichtkoepels en laat het pv-panelen installeren, plus voorzieningen voor valbeveiliging. De bestaande houten kapconstructie van het dak bleek nog redelijk goed. “We hadden slechter verwacht”, zegt Van Dam. “Waar je nieuw hout ziet, zit ofwel een nieuwe lichtkoepel of een verrotte spant.” Uitvoerder Erwin van Eijk wijst op nieuwe schoren en een vervangen stuk kilkeper. Nieuw hout wordt bijgekleurd om het verschil met het oude hout te verkleinen.
Veel van de bestaande constructie blijft in het zicht. Op plekken waar het te rommelig wordt, zoals in de voormalige woning van de beheerder, komen verlaagde plafonds. Details als ringen aan stalen kolommen, waaraan vroeger de paarden waren aangelijnd, en geglazuurde bakstenen blijven behouden.
Aanvullende wensen van de huurder
Een voor de bouw ingrijpende wens van de huurder is het realiseren van een trap in het midden van het kantoorgebouw. Er was geen vide getekend in het oorspronkelijke plan. De huurder wilde graag bij de hoofdentree een in het oog springende vide met trap. Een trap die halverwege op een bordes uitkomt en van daaruit links en rechts omhooggaat. Van Dam wijst op uitstekend betonijzer in de vloerconstructie. Daar schuift de bouwer een stalen balk overheen om de trap te dragen. “Op die manier maken we dat weer constructief.”
Voor een groot deel wordt het ruim 2000 vierkante meter grote kantoor ingericht als kantoortuin, maar er komen her en der ook spreekkamers en een vergaderzaal (boardroom) voor de directie.
Op moment van ontwerp van de installaties was nog niet helemaal duidelijk wat de huurder wilde. “Toen die in beeld was, bleken een aantal dingen niet handig. Samen met de architect, installateur en de huurder hebben we het installatieplan opnieuw ontworpen. Daarin is het kanaalverloop en waar je gaat zakken en stijgen zo gepositioneerd dat het veel acceptabeler werd.”


De betrokken E-installateur zag zijn opdracht verdubbelen. “De huurder heeft wat specifieke eisen aan verlichting. Ook moeten er overal vloerpotten komen in plaats van kabelgoten aan de wanden, waar dan de wandcontactdozen inzitten. Alles wordt nu van onderaf gevoed. Dat maakt het niet makkelijker, maar wel veel mooier en functioneler. Het uiteindelijke ontwerp is nu helemaal afgerond en we zijn het er volop aan het insleutelen. Vanaf achterin beginnen we dan de metalstud te sluiten en dan kunnen de afbouwpartijen erin.”
Sneller schakelen met eigen mensen
Van Schaik heeft het bouwbedrijf zo ingericht dat eigen mensen alle voorkomende bouwwerkzaamheden kunnen uitvoeren. Ook leidt het bedrijf leerlingen op. “Met eigen mensen kun je sneller schakelen en heb je constante kwaliteit. Onze mensen doen graag dit soort werk.” Hij wijst op een nieuw gemetseld stuk binnenmuur. “Dat metselen ze en dat kunnen ze prima, maar je moet hen ook weer geen grote muur geven waar ze 800 stenen per dag moeten neerleggen. Metselwerk, timmerwerk, staalconstructies aanhelen – wij hebben metselaars en timmerlieden in dienst die allround zijn en het leuk vinden om dingen te renoveren.”
Het bouwbedrijf voert veel soortgelijke projecten uit, maar “ze zijn wel allemaal anders”, aldus Van Dam. “We beginnen elders in de stad aan vijf appartementen in een statig herenhuis. Dat pand is helemaal van z’n fundering gezakt, dus daar moet een nieuwe kelder onder. Veel elementen zijn hetzelfde, zoals de voorzetramen en voorzetwanden om de isolatie te verbeteren, maar elk project heeft ook wel weer iets unieks. Hier bij het stalgebouw hebben we niet die uitdaging van een verzakte fundering. Hier is het toch vooral de strakke planning die de grootste uitdaging vormt.”


Betonrot en chroom-6
Onverwachte verrassingen? Die zijn er wel geweest. In de begane-grondvloer zat betonrot. “Dat was onvoorzien. Ook zat er chroom 6 op de stalen kolommen. Die kolommen zijn gestraald. Ze zijn van gietijzer en dat roest nog dezelfde dag, dus die zijn direct in de primer gezet. Ze moeten nog brand- werend worden geschilderd.”
Een uitdaging in de sloopfase was er ook: er zaten zes gasaansluitingen in het gebouw. “Terwijl wij snel moesten beginnen met slopen. We hebben deze aansluitingen allemaal beschermd en een stuk wand pas in een latere fase gesloopt.”
Voormalig stalgebouw wordt gasloos
Het gebouw wordt straks verwarmd en gekoeld met drie lucht-luchtwarmte- pompen en is daarmee all electric. Lastig punt, zo noemt Jarco van Dam: er is een grote aansluiting in het pand, maar de contractwaarde is teruggezet omdat de bedrijven in het pand niet zoveel stroom nodig hadden. “Vervolgens krijg je niet meer automatisch die hoeveelheid stroom teug. Dat zal duren tot 2026. Er is bij dit project uitgere- kend wat er minimaal gelijktijdig nodig is, en of er eventueel accu’s nodig zijn die ’s nachts kunnen opladen. Dat laatste lijkt nu nog niet te hoeven: de huurder gaat het eerst proberen met de bestaande aansluiting.”Het gebouw wordt straks verwarmd en gekoeld met drie lucht-luchtwarmte- pompen en is daarmee all electric.
Dit artikel is eerder verschenen in Aannemer 6-2024.
- Nog meer interessante projecten:
- Kantoor Vol Afval: ‘Behouden is beter dan vervangen’
- Uitdagingen en oplossingen: de aanpak van De Geus Bouw voor nieuw kantoor NH1816
- Nieuw lab van RIBO is praktijkvoorbeeld van duurzame houtbouw met hergebruikte materialen
- BURGY Bouwbedrijf restaureert 17e-eeuws grachtenpand met aanvaardbare scheefstand
Discussie zien we graag op Aannemervak, maar wel met respect voor elkaar. Wij vragen daarom om onder volledige naam te reageren. Lees onze andere regels voor discussie hier. Met het plaatsen van een reactie verklaart u zich akkoord met deze regels.